valuepedia

Pod redakcją Janusza Nowaka

Nieruchomość zabudowana

PRZYPADEK:
Dwaj właściciele  posiadali nieruchomości X i Y. Postanowili o wzajemnej sprzedaży za dopłatą  (wartości były różne). Sporządzono umowy przedwstępne zobowiązujące obie strony do zawarcia umów sprzedaży w określonym terminie. Nieruchomość X  (o mniejszej wartości była obciążona wieloma hipotekami, które przekraczały znacząco wartość). Nabywca nieruchomości X zmuszony był oczekiwać, aż właściciel nieruchomości zlikwiduje hipoteki. Z uwagi na fakt, że właściciel nieruchomości X potrzebował przyrzeczonej wcześniej przedwstępnej umowy kupna nieruchomości Y wymusił na jej właścicielu zawarcia umowy i wydanie nieruchomości. W akcie notarialnym ustalono termin wniesienia dopłaty. Termin ten nie został dotrzymany i były właściciel nieruchomości Y, a potencjalny właściciel nieruchomości X, skierował sprawę do sądu i uzyskał nakaz zapłaty wyegzekwowany przez komornika.  Doszło do konfliktu. Właściciel nieruchomości X będący formalnie także właścicielem nieruchomości Y postanowił się odegrać za komorniczą egzekucję. Wpakował swojego przeciwnika (byłego właściciela nieruchomości Y), w jego mniemaniu, w przymusowe partnerstwo z gminą przy nabywaniu nieruchomości X. W tym celu zburzył obiekty kubaturowe (czyniąc w swoim mniemaniu z nieruchomości zabudowanej, nie podlegającej prawu pierwokupu - nieruchomością niezabudowaną, podlegającą prawu pierwokupu).  Na swój wniosek pierwotny właściciel nieruchomości X uzyskał z gminy zaświadczenie, że nieruchomość X jest nieruchomością niezabudowaną.

PYTANIA:
Zachodzie pytanie: Czy właściciel nieruchomości X naruszył warunki umowy przedwstępnej,  która zawierana była przy określonym w dniu zawarcia umowy stanie fizycznym i prawnym nieruchomości X? Czy nabywca nieruchomości X może żądać przywrócenia stanu sprzed zburzenia lub wypłaty stosownego odszkodowania?
Jakie kryteria powodują możliwość uznawania nieruchomości za zabudowaną lub niezabudowaną?
Na jakiej podstawie prawnej gmina może wydawać takie zaświadczenia o tym, że nieruchomość jest niezabudowana?


ODPOWIEDZI:
Wyłączone jest prawo pierwokupu gminy przewidziane w art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została zabudowana budynkiem w stanie surowym zamkniętym.
Wyrok z dnia 10 października 2000 r., V CKN 96/00

Zabudowa gruntu polegać może nie tylko na wybudowaniu budynku, ale także innych budowli, niebędących budynkami.
Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 4 listopada 2005 r.
V CK 121/2005

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w razie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, a nie działki gruntu.
Gmina może skorzystać z pierwokupu prawa użytkowania gruntu, na którym wprawdzie już stoi słup energetyczny, ale pozostała powierzchnia jest na tyle duża, że można ją zabudować.
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 grudnia 2006 r.
IV CSK 229/2006

Nieruchomość może spełniać wymagania zabudowy także wówczas, gdy wzniesiono na niej obiekt budowlany inny niż budynek zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 września 2004 r.
II CK 497/2003

Ustanowione w art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu przysługuje gminie w stosunku do pewnych kategorii nieruchomości a nie działki. Przesłanki w tym przepisie wymienione, muszą być spełnione w odniesieniu do całej nieruchomości, a nie do jej części, stanowiącej drogę, choćby była ona wyodrębnioną działką.
Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 2 lipca 2004 r.
II CK 265/2004


UOGN
Art. 62. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.
3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.
4. Termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.
Skoro wybudowanie fundamentów jest równoznaczne z realizacją rozpoczęcia zabudowy to rozumiem, że grunt na którym są fundamenty jest nieruchomością zabudowaną.

UOGN
Art. 31. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Jeśli chcesz uzyskać informacje o zasobach Valuepedii, kliknij tutaj

Dostrzegasz błąd? Chcesz dodać lub zmienić opis hasła? Daj nam o tym znać - kliknij tutaj!

Kalendarium

Wydarzenia RealExperts


TAGI