Praktyczne Zastosowania Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości
Zamek Czocha, 17-18 października 2005 r.
Organizator: Karkonoskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych

Podstawowym celem wyceny nieruchomości jest określanie wartości rynkowej nieruchomości. Odbiorca wyceny zainteresowany jest w pierwszym rzędzie wynikiem wyceny, którym jest wartość. Sposób docierania do wartości jest sprawą drugorzędną choć winien być logiczny i przekonujący. W naszym rodzimym ustawodawstwie przyjmuje się optymistyczne założenie, że zrealizowanie wyceny zgodnie z ustalonymi procedurami daje dobry i pewny wynik. Z tego samego optymizmu skorzystano przy opracowywaniu standardów zawodowych.  Praktyka ostudza ten optymizm. Wymyślone i narzucone modele wyceny gładko i sympatycznie wyglądają jedynie na papierze i w zaciszu sal wykładowych. Przy codziennym wykorzystaniu budzą wątpliwości i rodzą niepewność. Rzeczoznawcy majątkowi zmuszeni są przyjmować na siebie odpowiedzialność za te modelowe wady. Operaty szacunkowego są przegadywane. Za parawanem fachowych pojęć, matematycznych wzorów i narzucanych procedur skrywane są wszelkie niedoskonałości założeń, a więc informacji na podstawie których budowana jest wartość nieruchomości. Przeceniana jest waga procedur w procesie wyceny. Codzienna praktyka daje tego dowody coraz częściej.

Kilkanaście lat temu byliśmy świadkami kresu socjalizmu. Jednym z powodów krachu tego ustroju była obłuda. Co innego mówiono w wystąpieniach oficjalnych a co innego miało miejsce w rzeczywistości. Rzecz tak się wplotła w rzeczywistość, że mało kogo dziwił taki stan rzeczy. Ta maniera niechęci do ujawniania rzeczywistości taką jaka ona jest daje się odczuć w polskiej wycenie nieruchomości. Środowisko rzeczoznawców majątkowych z zamiłowaniem podejmuje się dyskusji o wycenie nieruchomości na poziomie ogólnym. Napisano już wiele książek i setki artykułów na temat wyceny nieruchomości. Wszystkie przyjmują założenie, że wiedza o rynku nieruchomości jest powszechnie dostępna, łatwa do pozyskania i pewna. Cały problem rzeczoznawcy stawiającego podpis na swoim operacie  szacunkowym tkwi w tym, że informacje z rynku nieruchomości niezbędne do określenia wartości nieruchomości nie są ani powszechnie dostępne, ani łatwe do pozyskania, ani też pewne. Rzeczoznawcy majątkowi nie powinni tych istotnych spraw w swoich opracowania przemilczać. Powinni ujawniać wszelkie występujące ograniczenia i wątpliwości, a jednocześnie zmierzać do tego by było ich możliwie najmniej.

Podejście porównawcze wydaje się intuicyjnie najbardziej oczywistym narzędziem do wyceny nieruchomości. Cóż się dziwić skoro wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego wynika z założenia, że odpowiada ona cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. I tu pojawia się pierwszy problem. Co należy rozumieć pod pojęciem obrotu rynkowego? Czy jest to kilka czy też kilkanaście przypadkowych transakcji wybranych z setek faktycznie mających miejsce? Co zrobić gdy odbiorca wyceny będzie pytał o powód, dla którego użyliśmy w wycenie jednych transakcji a pominęliśmy setki innych? Czy właściwe jest udawanie, że takiego pytania nikt nam zadawać nie będzie?

Dalej w ustawie o gospodarce nieruchomościami odnaleźć można następujące zdanie: „Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.”  Teoretycznie zdanie to jest oczywiste. W odniesieniu do pojęcia ceny pojawia się pewien problem. Zarejestrowane w aktach notarialnych kwoty nie zawsze są tożsame z cenami. Dla wielu typów nieruchomości problem z czasem przestaje istnieć. Bywają jednak sytuacje, w których opieranie się na kwotach ujawnianych w aktach notarialnych rodzi błędy. By ujawnić w swoim opracowaniu wartość rzeczywistą rzeczoznawca zmuszony jest do siłowego naruszania formalnych procedur. Za mniej ryzykowne dla rzeczoznawczej reputacji wydaje się ujawnienie stanu faktycznego. Otwarte wyjawienie całego mechanizmu powodującego manipulowanie przy zadeklarowanej cenie transakcyjnej przez strony transakcji przy milczącej akceptacji pośrednika i notariusza. Z jakiej racji rzeczoznawca ma brać na siebie odpowiedzialność za naruszanie procedur w imię ujawnienia prawdy o wartości nieruchomości?

Następnie kwestia podobieństwa poruszona w zacytowanym zdaniu. W świetle przepisów prawa o nieruchomości podobnej można mówić wówczas gdy „jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość”. Problemy wywołują właśnie te inne cechy. Szczegółowe rozpatrywanie innych niż wskazane cech realne jest przy stosowaniu kilkunastu nieruchomości. Gdy w grę wchodzą setki a nawet tysiące transakcji głębokie wnikanie w cechy nieruchomości przyjmowanych do wyceny nie jest możliwe. Trzeba szukać kompromisu zawsze pamiętając o tym, że kluczowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji winna być jakość wartości nieruchomości.

Powyżej wspomniano jedynie ogólne uwarunkowania, z którymi na co dzień zmaga się rzeczoznawca – praktyk. Systematycznie należy wyjmować na światło dzienne wszystkie te aspekty wyceny, które dotychczas chowano w półmroku uznając za zbyt wstydliwe i krępujące. Należy o nich dyskutować, bo mają istotny wpływ na wynik pracy rzeczoznawców majątkowych. Opublikowane w 2005 r. przez PFSRM polskie wydanie Międzynarodowych Standardów Wyceny pokazuje, że światowa filozofia wyceny nieruchomości zbieżna jest właśnie z takim podejściem. Powinniśmy nauczyć się rozmawiać o wycenie właśnie w takim kontekście. Mówić o takim rynku nieruchomości jakim on jest w rzeczywistości a nie o takim jakim powinien być dla dobra rozwiązań teoretycznych. Z jego pozytywnymi cechami oraz z wszelkimi brudami i przekrętami  jeżeli tylko mają one wpływ na ceny nieruchomości a co za tym idzie i wartość nieruchomości. To nieco inne podejście do wyceny w porównaniu z tym, do którego przywykliśmy. Po raz kolejny musimy przebudować nasze postrzeganie procesu wyceny. Cóż zrobić? Takie czasy!

Wojtek Nurek