artykuly

Oceniać każdy może, trochę lepiej lub trochę gorzej

Autor: Wojtek Nurek

 

Jasne jest i oczywiste, że sporządzaniem operatów szacunkowych zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Wynika to dosyć wyraźnie z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 7 i art. 156).

Całkowicie odmienną materią jest kwestia dokonywania oceny operatów szacunkowych. Kwestia ta uregulowana została w art. 157 ust. 1 ustawy w sposób następujący:

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

  1. organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
  2. w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Z przepisu jasno wynika, że aby brać się za bary z ocenianiem należy spełnić dwa warunki:

  • należy być organizacją
  • trzeba mieć moce przerobowe w ciągu najbliższych 2 miesięcy,
  • dysponować co najmniej 2 rzeczoznawcami skłonnymi wejść w skład komisji opiniującej.

Dociekliwy czytelnik spyta: jak stać się organizacją zawodową?

Nic prostszego!

Ustawa, w treści art. 4 pkt. 15 daje nam proste, rzec by można żołnierskie, wyjaśnienie:

Ilekroć w ustawie jest mowa o organizacjach zawodowych - należy przez to rozumieć utworzone, zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości.

Z przepisu jasno i wyraźnie wynika, że do wygenerowania organizacji zawodowej potrzebne będą co najmniej następujące komponenty:

  • jakieś stowarzyszenie - może być już istniejące;
  • paru rzeczoznawców majątkowych, którzy są członkami lub zostaną przyjęci w poczet członków tego stowarzyszenia.

I to wszystko.
Mamy wymagany komplet warunków. Mamy stowarzyszenie zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego?
Mamy.
To do roboty!

W Polsce istnieje wiele organizacji zawodowych tak właśnie skonstruowanych w rozumieniu cytowanej ustawy. Przeważająca większość funkcjonujących w Polsce organizacji zawodowych ma w swoim składzie zarówno osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego, jak i różne inne osoby.
Ustawodawca nie określał wymaganej proporcji pomiędzy rzeczoznawcami i nie rzeczoznawcami. Wiadomym jest jedynie, że organizację czynią osoby wykonujące czynności. Nie może więc to być jednak jedna osoba. Musi być co najmniej dwóch rzeczoznawców.

Podejrzewać można, że niektóre istniejące stowarzyszenia są organizacjami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych w myśl definicji z uogn. Tym zagadnieniem na pewno warto się zainteresować skoro istnieje możliwość pozyskiwania środków na cele statutowe za pomocą ustawowo przydzielonego prawa do dokonywania oceny prawidłowości sporządzania operatów.

Prostota stworzenia organizacji zawodowej może być doskonałym wariantem działania dla osób posiadających zamiłowanie do opiniowania. Przede wszystkim jednak kandydaci do zawodu winni się zainteresować tematem. Winni rozważyć czy nie warto wejść w ciekawe zagadnienia praktyczne od strony oceniania operatów szacunkowych wykonywanych przez ich starszych, bardziej doświadczonych kolegów.

Sprawa naprawdę warta jest poważniejszego zainteresowania i głębszego rozważenia.

Drodzy Kandydaci do zawodu!

Z przyjemnością informuję wszystkich chętnych, że macie Państwo już połowę wymaganego przy konstruowaniu organizacji składu rzeczoznawców. Oferuję Wam także połowę wymaganego ustawowo składu  zespołu oceniającego. Wszystko to w mojej, skromnej, jednoosobowej osobie.
 

 

Najprostszą możliwością stworzenia nowej organizacji zawodowej jest odpalenie stowarzyszenia zwykłego. Jest to przewidziana przez prawo o stowarzyszeniach uproszczona forma stowarzyszenia, nie posiadającego niestety osobowości prawnej. Kuszące jest jednak to, że wystarczą zaledwie trzy osoby by skutecznie założyć stowarzyszenie zwykłe.  Ważne jest aby co najmniej dwie z tych  osób było rzeczoznawcami majątkowymi. Bez tego nie powstanie formalnie organizacja zawodowa.

Istotną wadą braku osobowości prawnej jest brak możliwości wystawiania faktur.

Ale nie można być materialistą. Nie zawsze tam gdzie jest pożyteczna działalność w grę muszą wchodzić pieniądze.

W nawiązaniu do przedstawionych informacji nie możemy wykluczyć następującego scenariusza:

Załóżmy, że w formie stowarzyszenia istnieje sobie gdzieś na wsi Towarzystwo Miłośników Pięknej Polskiej Wsi. Towarzysze tego towarzystwa przyjmują w poczet swoich członków co najmniej dwóch rzeczoznawców. Z mocy prawa stają się rzecz jasna organizacją zawodową. Towarzystwo uzyskuje ustawowe prawo do korzystania z dobrodziejstwa dokonywania oceny prawidłowości operatów szacunkowych. Z pewnością w gminie rzecz się przyda, ponieważ urzędnicy nie zawsze panują nad jakością operatów szacunkowych.

Jest to mocno zauważalne, gdy opracowania zamawiane są wyłącznie według kryterium najniższej ceny.

Jeśli od treści operatów mocno uzależnione są np. opłaty publiczne to każdy błąd, każda wada przenosi się na spore pieniądze.

A nie można przecież wykluczyć, że miejscowy rolnik czy pszczelarz okażą się doskonałymi ekspertami od ocen. W końcu w grę wchodzi rozsądek, logiczne myślenie i umiejętność czytania przepisów. Z formalnego względu ważne jest także by w skład zespołu oceniającego wchodziło co najmniej dwóch rzeczoznawców. Jak się dalej okaże nie muszą to być wcale ci sami, dzięki którym zaistniała organizacja. Z przyczyn praktycznych lepiej będzie gdy będą to inne osoby.

Składu zespołu oceniającego nie powinno się ograniczać wyłącznie do samych rzeczoznawców.  Istotne jest przede wszystkim by członkiem zespołu była osoba roztropna i mająca pojęcie o wycenie. Tak jak od urzędnika przyjmującego operat szacunkowy do obrotu prawnego nie wymaga się specjalnych kwalifikacji, tak i od oceniającego nie ma powodów wymagać specjalnych certyfikatów na posiadany przez niego rozsądek.

W ostateczności, w razie sporu, kompetencje oceniającego osądzone zostaną przez poważne publicznie instytucje: Samorządowe Kolegia Odwoławcze oraz Sądy.

Cóż może być lepszą gwarancją jakości?

Czym się ma różnić w praktyce kompetentna ocena dokonana przez pszczelarza i sadownika zasiadającego w zespole z dwoma rzeczoznawcami od takiego samej oceny dokonanej wyłącznie przez osoby posiadające uprawnienia do wykonania ocenianej przez nich usługi?

Czy faktycznie musimy być zawodowymi restauratorami aby ocenić jakość podanych nam gumowatych racuszków z muchą na talerzu?

Czy koniecznie powinniśmy być prezesami cechów fryzjerskich aby stwierdzić, że fryzjer wygolił nam łyse placki i krzywo przyciął baczki?

Oczywiście, że nie!

Oczywisty dowód partactwa brzmi tak samo przekonująco w ustach dojrzałego specjalisty z licznymi orderami, dyplomami, statuetami i rev-ami, jak i w ustach pięknej, młodej, inteligentnej kobiety trudniącej się na co dzień z sukcesem wychowywaniem gromadki dzieci.

W opisywanych zagadnieniach rysuje się jednak kolejny problem.

Osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego zostały ze względów praktycznych przymuszone do ubezpieczania się na okoliczność wyrządzenia szkód w toku działalności zawodowej. Jest to rzecz absolutnie naturalna i zrozumiała.

Nie należy jednak wykluczać, że szkody materialne może także wyrządzić wadliwa ocena prawidłowości operatu szacunkowego. Z niewiadomych powodów zdefiniowane w ustawie organizacje zawodowe nie mają obowiązku ubezpieczania się na okoliczność wykonywanych ocen.

Sprawa wydaje się o tyle niebezpieczna, że przywoływane wcześniej Towarzystwo Miłośników Pięknej Polskiej Wsi może, przez niedopatrzenie, powierzyć opiniowanie akurat tym osobom, które nie posiadają stosownej inteligencji, rozwagi i wnikliwości.

Oczywiście taka sytuacja jeszcze w Polsce nie miała miejsca. Rozważam ją jedynie hipotetycznie.

Wiadomym jest przecież, że sporządzone dotychczas opinie nie zawierały wad.

Bądź co bądź, nie wykonywali ich ludzie tylko organizacje zawodowe.

Kolejnym faktem przemawiającym za tym, że dokonywanie ocen operatów szacunkowych rządzi się nieco innymi regułami niż samo sporządzanie operatów jest fakt, że osoby oceniające nie podlegają ustawowo rozumianej odpowiedzialności zawodowej (art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ze swej natury proces dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowy powierzany jest zarówno rzeczoznawcom jak i innym osobom. W głębszym zrozumieniu zagadnienia pomocne będzie pismo Naczelnika Wydziału Odpowiedzialności Zawodowej w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury.

 

Nawiązując do zmyślnej konstrukcji prawnej procesu opiniowania zachęcam, szczególnie kandydatów do zawodu, do wygenerowania sobie własnej, ustawowo rozumianej organizacji zawodowej. Sprawne zorganizowanie się pozwoli dosyć szybko odzyskać środki wydatkowane na mozolny i kosztowny proces zdobywania uprawnień. Może też stanowić całkiem dobre narzędzie do pogłębiania umiejętności praktycznych a przy okazji stać się całkiem intratnym źródłem dochodu.


Od strony praktycznej funkcjonowania omawianej organizacji zawodowej główny problem techniczny tkwi w sprawnym docieraniu do niezadowolonych odbiorców operatów szacunkowych. Zaletą opisywanej działalności jest brak konieczności występowania w przetargach publicznych, brak potrzeby posiadania uprawnień (z wyjątkiem dwóch członków zespołu oceniającego) a tym samym brak obowiązku ubezpieczania się przez tych członków zespołu, którzy nie są rzeczoznawcami.

I dla rzeczoznawców będących członkami zespołu oceniającego jest też pewne udogodnienie. Z tytułu działalności prowadzonej w ramach zespołu oceniającego nie będą podlegać odpowiedzialności zawodowej.  Dla osób, które zdecydują się na tę formę aktywności gospodarczej może okazać się korzystne, aby w postępowaniach przetargowych wybierano możliwie najgorszych i najtańszych rzeczoznawców. Im bowiem gorzej tym większe prawdopodobieństwo sukcesu gospodarczego dobrze zorganizowanej organizacji zawodowej, dobrze skonstruowanego zespołu fachowców.



W całej sprawie istotne jest także aby pochopnie nie zapisywać się do organizacji. Warto pamiętać o treści art. 2 ust. 3 ustawy prawo o stowarzyszeniach: Stowarzyszenie opiera swoją działalność na pracy społecznej członków; do prowadzenia swych spraw może zatrudniać pracowników.

Należy mieć na względzie, że członkowie stowarzyszenia są potrzebni wyłącznie do formalnego istnienia stowarzyszenia. Z ustawowego przepisu wyraźnie wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja, a ta ma przecież prawo powierzać swoje sprawy pracownikom. Dalej istotne jest by dwóch pracowników, członków zespołu oceniającego było rzeczoznawcami. Rzeczoznawcy Ci nie  mają obowiązku i nawet nie powinni być członkami stowarzyszenia - organizacji zawodowej. Ich członkostwo stanowiło by nawet pewien problem prawny, ponieważ formalnie stowarzyszenie opiera swoją działalność na pracy społecznej członków a tylko pracowników ma prawo zatrudniać do prowadzenia spraw (w tym oczywiście także opiniowania).

Nie pozostaje więc nic innego jak zakasać rękawy i wziąć się do roboty.

Dobrze wykonywana usługa zawsze znajdzie odbiorcę. Chociażby dlatego, że jest pożyteczna gdyż jest dobra. Zła usługa też zawsze znajduje odbiorcę.

Dzięki temu każdy może jakoś żyć.

;-)

A nie mówiłem?

 

Wojtek Nurek

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI