artykuly

Niesłuszne odszkodowania á la GDDKiA.

Autor: Wojtek Nurek

 

Brutalne, codzienne doświadczenia komunikacyjne wykazują, że proces budowy dróg w Polsce dotknięty jest przykrym niedorozwojem. Wyraźną przeszkodą w rozwoju sieci polskich dróg jest systemowo wadliwe podejście do kwestii odszkodowań za nieruchomości. Obowiązujące pomysły na ustalanie odszkodowań zawierają liczne wady. Ich podłoże leży w źle skonstruowanych przepisach prawnych oraz w niewłaściwym rozumienia zagadnienia przez przedstawicieli służb publicznych. Dla dobra ogółu, zarówno właścicieli nieruchomości jak i zniecierpliwionych użytkowników dróg, warto zadbać o wyeliminowanie problemów. Choć wydawać się może, że w Polsce, na niektórych obszarach naszej aktywności istnieje przymus konstruowania złych przepisów prawnych, to w rzeczywistości taki przymus nie istnieje. To co jest złe należy zastępować tym co dobre. Chociażby ze względów praktycznych.

HISTORIA PRAWDZIWA CHOĆ NIEPRAWDOPODOBNA
Państwo M. ze średniej wielkości miasta Knurów na Śląsku są właścicielami lokalu mieszkalnego o powierzchni nieco ponad 50 m2.  Mieszkanie wchodzi w skład budynku mieszkalnego, w którym mieści się pięć mieszkań. Budynek położony jest na przestronnej działce o powierzchni 1800 m2.  W mieszkaniu mieszka się miło a w okresie wiosenno-letnim właściciele mieszkania mają możliwość korzystania z przydomowego ogrodu. Gruntu jest na tyle dużo, że na każdy lokal przypada ładny kawałek ogrodu. Państwo M. wiodą sobie skromne lecz spokojne życie rodzinne.
W międzyczasie, poza ich wolą i wiedzą ustalany jest przebieg nowej sieci dróg publicznych. Okazuje się, że nieruchomość, na której znajduje się ich mieszkanie przeznaczona zostaje na realizację drogi publicznej. Likwidacja istniejącej zabudowy ma usprawnić i ułatwić życie Polakom, którzy tęsknią za nowymi, lepszymi drogami. Państwo M. muszą rozstać się ze swoim mieszkaniem. W interesie ogółu czeka ich przymusowa przeprowadzka. Nie mają się jednak co kłopotać gdyż czeka ich, zagwarantowane konstytucyjnie, słuszne odszkodowanie. Odszkodowanie trafne, logiczne i odpowiadające rzeczywistości.

PRZEPIS NA USTALENIE ODSZKODOWANIA
Nie trzeba być jajogłowym ekspertem by wyobrazić sobie konstrukcję słusznego odszkodowania. Odszkodowanie jest niczym innym jak pewną kwotą, która pozwoli na:
•    nabycie mieszkania zamiennego o zbliżonych walorach (w tym poniesienia kosztów poszukiwania nieruchomości zamiennej, prowizji pośrednika, opłat notarialnych etc.),
•    dokonania drobnych remontów i modernizacji w nabytym mieszkaniu,
•    zmotywowanie do spakowania całego dobytku,
•    wyrzucenie mebli i sprzętów, które nie nadają się do zamontowania w nowym miejscu i nabycie nowych,
•    pokrycie kosztów przeprowadzki oraz wymiany dokumentów,
•    rekompensata finansowa za życiową zawieruchą, która ma przyczynić się do poprawy komfortu życia ogółu.

By podjąć rozważania na temat wysokości słusznego odszkodowania należnego Państwu M. warto przyjrzeć się knurowskim ofertom lokali mieszkalnych. Tak się szczęśliwie składa, że mieszkania występują w obrocie na tyle często, że dotarcie do podstawowej wiedzy o cenach nie sprawi problemu nawet laikowi.  Dla uproszczenie rozważań sięgnięto po ostatnie oferty zamieszczone w serwisie www.gratka.pl.
 

Zestawienie sporządzono na podstawie 19 najświeższych (wg stanu 28.08.2009) ofert dla lokali mieszkalnych w Knurowie, których powierzchnia zawiera się w przedziale 35-65 m2. Średnia jednostkowa cena ofert kształtuje się na poziomie 3325 zł/m2.  Spośród oferowanych na rynku lokali mieszkalnych Państwo M. zmuszeni będą nabyć taki, który nie pogorszy dotychczasowych posiadanych warunków mieszkaniowych. Ponieważ nie został im zaoferowany lokal zamienny to z kwoty odszkodowania zmuszeni będą nie tylko pokryć koszt nabycia lokalu z dostępnych na rynku ofert, ale także pokryć wszelkie koszty nabycia tego lokalu a także pozostałe niezbędne koszty.

Za dostępne w ofertach średniej jakości mieszkanie o powierzchni 50 m2 właściciele zmuszeni będą zapłacić
50 m2 x 3325 zł/m2 =     166.250 zł
Podatek od czynności cywilnoprawnych:     3225 zł
Taksa notarialna:     1540 zł
VAT od taksy notarialnej:     339 zł
Opłata sądowa:     200 zł
Wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych oraz wypisy aktu notarialnego:     200 zł
Prowizja agencji nieruchomości – 2,5%:     4.150 zł
RAZEM CENA + OPŁATY:     175.904 zł

Załóżmy, że na poszukiwanie nieruchomości zamiennej Państwo M. poświęcą 5 dni roboczych. Za nowym mieszkaniem będą surfować po internecie, przeszukiwać lokalną prasę, lokalne biura pośrednictwa a następnie będą przeglądać oferowane mieszkania. Określmy szacunkowo godzinę takich małżeńskich poszukiwań na 100 zł/godzinę. Tydzień poszukiwań będzie ich kosztował: 5 dni x 8 godzin x 100 zł/godzinę = 4.000 zł. Przy dokonywaniu wszelkich kalkulacji należy mieć na względzie, że ci sami Państwo M. uwolnieni od konieczności opuszczenia własnego mieszkania mogliby w tym czasie oddawać się swoim przyjemnościom, zarabiać pieniądze czy też nie robić nic. Państwo M. zmuszeni do konieczności opuszczenia własnego mieszkania nie mają wyboru. W interesie ogółu muszą dokonywać poszukiwań nowego mieszkania. Z prostej przyczyny. Ich dotychczasowe mieszkanie już wkrótce, w interesie tego samego ogółu, przestanie istnieć.

Koszt niezbędnych drobnych remontów i modernizacji nowego mieszkania może wynikać z konieczności drobnych przeróbek, wymiany osprzętu, malowania i tapetowania etc.
W mieszkaniu o powierzchni 50 m2 kwotę 10.000 zł trudno uznać za przesadzoną.
Taką samą kwotę 10.000 zł można, dla uproszczenia kalkulacji, można założyć za czynności polegające na pakowaniu, przewiezieniu dobytku i rozpakowaniu go.
Proste doświadczenie życiowe wskazuje, że nie wszystkie posiadane sprzęty staną się przydatne w nowym miejscu. Używana dotychczas szafa wnękowa może nie być użyteczna w nowym mieszkaniu. Podobny los może czekać eksploatowaną przez wiele lat meblościankę czy też tapczan albo dywan. W takiej sytuacji nie pozostaje nic innego jak nabyć rzeczy nowe. Jakoś przecież trzeba żyć! Założyć można, że koszt odtworzenia posiadanych sprzętów to kwota 10.000 zł.
Nie wliczając rekompensaty za „życiową zawieruchę” realizowaną w interesie ogółu
Państwu M. z publicznej kasy należy dostarczyć środki pieniężne w kwocie nie mniejszej niż 209.900 zł. Bez tej kwoty nie będzie ich stać na odtworzenie dotychczas posiadanych warunków życia. Oferowanie kwot mniejszych będzie oczywistym dowodem na niesłuszność odszkodowania.

NIEMORALNA PROPOZYCJA ODSZKODOWANIA ZŁOŻONA PRZEZ GDDKiA
A teraz fakty. Sprawę ustalania wysokości odszkodowania powierzono Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Na wstępie w imieniu tej instytucji pojawił się specjalista od oceny wartości lokalu. Mając wiedzę o wartości nieruchomości, w efekcie urzędowych kalkulacji pojawiła się propozycja odszkodowania. Katowicki Oddział GDDKiA zaproponował w czerwcu 2009 r. Państwu M. odszkodowanie w kwocie: 114.362 zł. Ze względów opisanych wyżej propozycja ta nie została zaakceptowana przez właścicieli knurowskiego mieszkania.  Kolejne pismo ponaglające nadeszło do Państwa M. w lipcu 2009 r. Dyrektor podkreśla w urzędowym piśmie, że sprawa jest poważna, gdyż nieruchomość lokalowa położona jest w pasie autostrady A-1, będącej w trakcie realizacji!
Do sprawy mieszkania Państwa M. zaangażował się dodatkowo w lipcu Wojewoda Śląski, który powołując się na liczne a nie znane Państwu M. artykuły i paragrafy wyznaczył termin zawarcia umowy zawarcia umowy sprzedaży mieszkania na 1 września 2009 r. W poważnych pismach Dyrektora GDDKiA oraz Wojewody Śląskiego wspomina się tylko i wyłącznie o kwocie: 114.362 zł. Kwota ta, jak wykazano wyżej, nie załatwia problemów, przed którymi postawiono Państwa M.

PO CO NAM KONSTYTUCJA?
Na przykładzie historii mieszkania Państwa M. omówiona została ogólna zasada obsługi procesów odszkodowawczych w Polsce. Szwankuje ona w tym samym stopniu przy innych, bardziej skomplikowanych typach nieruchomości. Z przedstawionej historii wynika, że pojęcie słusznego odszkodowania nie znajduje w Polsce należnego zrozumienia u służb publicznych odpowiedzialnych za nabywanie nieruchomości na niezwykle potrzebne inwestycje celu publicznego jakimi są drogi publiczne. Historia mieszkania stanowiącego własność Państwo M. pokazuje, że prywatna własność nie jest w Polsce otaczana należytą ochroną. Art. 21 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej mówiący o tym, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia nie jest wcielany w życie. Praktyka wykazuje, że służby publiczne nie chronią należycie własności. Wykorzystują potęgę i majestat instytucji publicznych do siłowego udowadniania swoich racji. Konstytucyjna zasada dopuszczalności wywłaszczenia jedynie wówczas gdy dokonywane jest za słusznym odszkodowaniem nikogo nie przejmuje. Prawie nikogo. Państwo M. i inne rodziny znajdujące się w podobnej sytuacji przejęci są mocno. Istotne jest teraz by ich przejęcie zrozumiane zostało tam gdzie trzeba i przez kogo trzeba. Jeżeli to się nie stanie to realizowanie dróg publicznych przy tak rozumianych zasadach funkcjonowania Państwa powinno zostać wstrzymane. Do czasu zrozumienia istoty problemu.

 

Wojtek Nurek
 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI