artykuly

Opis arkusza wyceny wartości rynkowej gruntów niezabudowanych opracowanego na zlecenie gminy Racibórz

Arkusz wyceny wartości rynkowej gruntów niezabudowanych w Raciborzu składa się z 1) interfejsu wprowadzania danych, 2) tabeli cech rynkowych (wartości pierwotne i obliczeniowe dla wskaźników) oraz 3) tabeli obliczeniowej i 4) modułu semantycznego.

W pierwszym kroku definiowane są parametry (cechy rynkowe) szacowanej nieruchomości mające wpływ na wartość nieruchomości. Do wprowadzania takich informacji służy odpowiednio zaprojektowany Interfejs wprowadzania danych – cech rynkowych nieruchomości szacowanej dla modelu wyceny gruntów w Raciborzu.

 

Interfejs wprowadzania danych – cech rynkowych nieruchomości szacowanej dla modelu wyceny gruntów w Raciborzu

Pod względem czysto obliczeniowym, tzn. pod względem powiązania cech rynkowych nieruchomości i jej wartości wycena jest w pełni automatyczna. Ale tylko pod tym względem.

Ani budowa modelu wartości, tzn. mapy cenowej i parametrów wpływu dla poszczególnych cech rynkowych nie było czymś automatycznym. Wręcz przeciwnie.

Najpierw długi czas jedna grupa kompetentnych osób (Dział Danych) szczegółowo, pod względem kilkudziesięciu różnych aspektów, opisała kilkaset transakcji na rynku lokalnym Raciborza. To praca ciężka, żmudna i długa. Jej wyniki przekazane zostały dalej.

Potem następna grupa kompetentnych osób (Dział Analiz) na bazie tych transakcji opracowała i zwizualizowała mapę cenową dla badanego rynku oraz analizę wpływu poszczególnych cech na wartość, czyli zbudowała model wartości. To też była praca ciężka, żmudna i wymagająca od zespołu analityków najwyższych kompetencji i umiejętności w zakresie różnych technik analitycznych oraz posiadania odpowiednich narzędzi analitycznych.

Dzięki temu następna grupa kompetentnych osób (Dział Wycen) będzie mogła przeprowadzić proces wyceny koncentrując się tylko na tym, co jest istotne w procesie wyceny, tj. na zbadaniu stanu nieruchomości i stwierdzeniu jej cech rynkowych. To też jest praca trudna i wymagająca wysokich kompetencji, bo zbadanie stanu nieruchomości i jej opis w kategoriach cech rynkowych użytych w modelu nie jest rzeczą banalną. Wymaga odpowiedniej wiedzy i umiejętności.

Ale dzięki temu, że najpierw Dział Danych wykonał mozolną, mrówczą, długotrwałą pracę nad zebraniem i szczegółowym opisem dostępnych danych rynkowych a następnie Dział Analiz dokonał ich analizy i przekształcenia w użyteczny model wyceny wartości rzeczoznawcy majątkowi z Działu Wycen mogą się skoncentrować na tym, co jest ich zadaniem, tj. na wycenie konkretnych nieruchomości, ze względu na ich stwierdzone konkretne cechy rynkowe. Dzięki temu Dział Wyceny może działać szybko i skutecznie.

Należy jednak też pamiętać, że opłacalność takich działań jest funkcją skali. W przypadku samorządów, instytucji publicznych gospodarujących dużymi zasobami oraz banków opłacalność tworzenia takich rozwiązań jest bezdyskusyjna.

Tabela cech rynkowych (wartości pierwotne i obliczeniowe dla wskaźników)

Stala modelu, tj. średnia cena wynikająca z opracowywaniem mapy cenowej. Średnia cena określana jest indywidualnie dla każdej nieruchomości na podstawie jej lokalizacji.

Współczynnik jakości uzbrojenia (0-15) określany jest przez analizę dostępności każdego z 5 podstawowych mediów.

Współczynnik jakość komunikacji (0-12) określany jest przez analizę typu drogi, sposobu dojazdu i jakości nawierzchni.

Współczynnik jakości typu gruntu (SOW) określany jest poprzez analizę udziału % poszczególnych 11 wyróżnionych typów SOW.

Inne współczynniki, takie jak utrudnień inwestycyjnych, stref ochronnych, stref planistycznych itd. określane są przez analizę obszarów podlegających danemu wpływowi.

W efekcie realnie w procesie wyceny w tym modelu należy uwzględnić ponad 40 czynników cząstkowych, z których część jest powszechna/obligatoryjna i występuje zawsze a część jest okazjonalna i występuje sporadycznie.

Poniżej tabela cech rynkowych uwzględnianych w wycenie gruntu w Raciborzu.

Tabela cech rynkowych uwzględnianych w wycenie gruntu w Raciborzu

Poniżej przykładowa tabela obliczeniowa wartości gruntu

Tabela obliczeniowa wartości gruntu

Jeśli ktoś zamiast tabelek lubi bardziej „semantyczne” podejście, to w arkuszu wyceny jest także taki moduł, który pokazuje dojście do wyniku „słowne”.

Moduł semantyczny do arkusza wyceny gruntów w Raciborzu

Aby było skutecznie musi być fachowo!

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI