artykuly

Innowacyjne podejście do wyceny nieruchomości na przykładzie rozwiązania systemowego zasto-sowanego na potrzeby wycen dla Miasta Pyskowice

 W Pyskowicach w 2012 roku, podobnie jak w innych miastach Polski, wystąpiła coroczna konieczność zamówienia wycen nieruchomości gruntowych niezabudowanych dla potrzeb naliczania opłat z tytułu wieczystego użytkowania, opłat adiacenckich, opłat planistycznych i innych typowych celów. Podobnie jak w innych miastach Polski także i w Pyskowicach ten typowy dla zadań realizowanych przez samorząd asortyment wycen był dotychczas stałą przyczyną sporów i konfliktów. Za celowe uznano więc podjęcie działań, które zaradzą problemom wywoływanym przez dotychczas stosowane rozwiązania wykorzystywane do obsługi procesu wyceny nieruchomości. Nowe podejście do zagadnienia wyceny nieruchomości w Pyskowicach okazało się w praktyce polegać przede wszystkim na świadomym i przemyślanym zastosowaniu obowiązujących przepisów prawa a także usprawnieniu i sprofesjonalizowaniu elementów składowych procesu wyceny. Efekty praktyczne podjętych działań zaradczych okazały się na tyle zadawalające, że w roku 2013 postanowiono kontynuować prace nad wdrażaniem rozwiązania systemowego, przełamującego głęboko zakorzenione stereotypy na obszarze wyceny nieruchomości dla sektora publicznego. Zważywszy na liczbę problemów piętrzących się wokół wyceny nieruchomości temat wydaje się wart szerszej dyskusji.

 Ogólne zasady wyceny nieruchomości wynikające z przepisów prawa

Z przepisów prawa jednoznacznie wynika, że wycena nieruchomości jest procesem składającym się z trzech głównych etapów:

  1.  gromadzenie informacji o dokonywanych transakcjach (Art. 153. 1. UOGN),
  2.  przeprowadzanie analizy zgromadzonego materiału informacyjnego (§ 3. 2. RozpWycena),
  3. sporządzanie operatów szacunkowych (UOGN, RozpWycena).

 Ogólne zasady wyceny wskazują więc, że warunkiem koniecznym wykonania prawidłowego operatu szacunkowego jest przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości na podstawie uprzednio zebranych danych rynkowych obejmujących ceny transakcyjne i cechy rynkowe nieruchomości a także warunki zawarcia transakcji. Z praktyki wynika, że zarówno zbiory danych informacyjnych jak i analizy rynku nieruchomości mogą mieć różną jakość i zawartość. Kontrolowana i potwierdzona jakość bazy danych informacyjnych a także nadzór nad odpowiednim poziomem merytorycznym analizy rynku nieruchomości ewidentnie sprzyjają jakości wykonywanych wycen. Fakt ten postanowiono uwzględnić przy realizacji zamówienia na wykonanie wycen nieruchomości dla Miasta Pyskowice. Zadbano by w toku realizacji zamówienia zaistniała realna możliwość sprawowania kontroli nie tylko nad zawartością samych operatów szacunkowych ale także przede wszystkim nad jakością bazy danych informacyjnych oraz jakością analizy rynku nieruchomości, które stanowią podstawowy element składowy procesu wyceny nieruchomości.

Analizując poszczególne etapy procesu wyceny nieruchomości warto zauważyć, że tworzenie baz danych informacji o transakcjach i nieruchomościach oraz analiz rynku opisujących zaobserwowane zależności to zagadnienia wymagające wiedzy specjalistycznej. W kwestiach tych rozwiązywanie problemów praktycznych możliwe jest jedynie w przypadku posiadania realnej, wynikającej ze zgromadzonych danych z rynku nieruchomości, a przede wszystkim posiadania odpowiedniego instrumentarium analitycznego, jakie daje jedynie poznanie zagadnień z zakresu stosowania zaawansowanych metod analizy danych.

Zważywszy na specyfikę wycen nieruchomości sporządzanych na zamówienie sektora publicznego zasadne jest by proces wyceny był realizowany przy zastosowaniu najlepszych i najefektywniejszych rozwiązań teoretycznych i technologicznych, które okażą się możliwe do zastosowania w praktyce a jednocześnie ekonomicznie uzasadnione. Zadaniem specjalistów obsługujących proces wyceny nieruchomości winno być wskazywanie i stosowanie rozwiązań optymalnych z punktu widzenia użytkowników i odbiorców wycen. Nieuzasadnione wydaje się kultywowanie metod, które są przyczyną licznych problemów i kosztownych konfliktów. Wszelkie rozwiązania wykorzystywane przy wycenach realizowanych na zamówienie sektora publicznego winny uwzględniać specyfikę tego sektora, do której należą:

  1. Masowa liczba nieruchomości podlegających wycenie,
  2. Potrzeba obiektywizacji uzyskiwanych wyników wyceny w celu wyeliminowania ewentualnych sporów,
  3. Minimalizacja kosztu wyceny przy maksymalizacji efektu wyrażonego wpływami z tytułu opłat opartych o wycenę nieruchomości.

 Wyraźny sygnał wskazujący na pożądany kierunek zmian na obszarze wyceny nieruchomości wydany został przez Komisję Nadzoru Finansowego w treści Rekomendacji J z dnia 11.09.2012 r.

W dokumencie tym wskazano na rangę i rolę odpowiednio skonstruowanych baz danych oraz celowość wykorzystania matematycznych/ekonometrycznych algorytmów przetwarzania dokonanych w oparciu o metody statystyczne i odpowiednio długie szeregi czasowe danych pochodzących z wiarygodnych baz danych. Jakkolwiek wymagania Komisji Nadzoru Finansowego odnoszą się do sektora bankowego to trudno kwestionować fakt, że także w sektorze publicznym sposób gromadzenia i obróbki danych informacyjnych odległy jest do stanu pożądanego. Ewidentnie są to zagadnienia wymagające dyskusji i pracy. Przykład pyskowicki pokazuje, że rozpowszechnienie metodyki wyceny rekomendowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego do obsługi sektora bankowego na inne obszary może przynieść odczuwalne korzyści zarówno instytucjom publicznym jak i użytkownikom wycen.

 Opis rozwiązań zastosowanych w Pyskowicach

Analizując dotychczasowe doświadczenia w zakresie obsługi procesu wyceny nieruchomości realizowanej na zlecenie Miasta Pyskowice uznano, że ograniczenie liczby konfliktów winno nastąpić wtedy gdy stronom zapewniony zostanie dostęp do pełnej wiedzy, na postawie której dokonywana jest wycena nieruchomości a sam proces wyceny oparty zostanie na rozwiązaniach obiektywizujących zarówno proces wyceny jak i uzyskane wyniki. W tym właśnie celu Urząd Miejski w Pyskowicach, we współpracy z firmą Realexperts.pl sp. z o.o. udostępnił mieszkańcom Pyskowic, jako pierwsze miasto w Polsce opracowanie p.t. Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta Pyskowice wraz z modelem wartości nieruchomości. Pierwsza wersja Analizy wykonana na zamówienie Urzędu Miejskiego w Pyskowicach udostępniona została w 2012 roku a w 2013 roku udostępniona została jej aktualizacja.

 Zakres prac wykonanych w ramach zastosowanego rozwiązania systemowego

Prace wykonane przez firmę Realexperts.pl sp. z o.o. objęły:

  1. Budowę bazy informacji obejmującej ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe nieruchomości obejmująca nieruchomości gruntowe niezabudowane będące przedmiotem obrotu na terenie Miasta Pyskowice za lat 2007-2013,
  2. Sporządzenie przeznaczonej do upublicznienia w Internecie pełnej analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze Miasta Pyskowice,
  3. Budowę modelu wartości nieruchomości niezabudowanych na terenie Miasta Pyskowice,

W konsekwencji wykonania bazy danych informacji o transakcjach i nieruchomościach oraz przeprowadzenia analizy danych i budowy modelu wartości, zamówienie objęło także wykonywanie przez rzeczoznawców majątkowych firmę Realexperts.pl sp. z o.o. wycen nieruchomości w formie operatów szacunkowych na potrzeby zadań gospodarki nieruchomościami Urzędu Miejskiego w Pyskowicach.

 Sposób przygotowania i zawartość bazy informacji o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości stanowiących przedmiot obrotu

Baza informacji objęła ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe nieruchomości niezabudowanych będących przedmiotem obrotu na terenie Miasta Pyskowice w latach 2007-2013 przy zastosowaniu jednolitych kryteriów opisu cech rynkowych wpływających na poziom cen nieruchomości oraz warunków zawarcia transakcji, co oznacza, że w procesie budowy bazy dokonany został szczegółowy opis wszystkich nieruchomości w bazie nie tylko pod względem cech transakcyjnych ale przede wszystkim pod względem ich cech rynkowych oraz stwierdzalnych warunków zawarcia transakcji.

W procesie opracowywania pełnej bazy danych informacji o nieruchomościach, dla wszystkich nieruchomości będących przedmiotem obrotu na obszarze miasta Pyskowice w latach 2007-2013, wykonane zostały m.in. następujące prace w sposób szczegółowy opisujące każdą nieruchomość:

  • określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe),
  • geokodowanie szczegółowej lokalizacji wszystkich nieruchomości (długość i szerokość geograficzna) oraz określenie stref odległości od centrum oraz innych punktów mających wpływ na wartość nieruchomości (m.in. oczyszczalni ścieków i wysypiska śmieci oraz miejsc mogących wpływać na gradient wartości nieruchomości),
  • określenie szczegółowej lokalizacji nieruchomości względem układu drogowego, zgodnej z kategoryzacją poszczególnych dróg i określenie szczegółowego dojazdu do nieruchomości,
  • obmiary obwodów i określenie kształtu oraz geometrii, topologii, ciągłości i charakteru podziału działek nieruchomości,
  • określenie stopnia dostępności wszystkich poszczególnych mediów (elementów uzbrojenia terenu: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, c.o., gaz) dla nieruchomości, na podstawie mapy zasadniczej w skali 1:2000,
  • określenie stanu planistycznego nieruchomości w Studium i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w tym wynikających z ustaleń studium i planów informacji o przeznaczeniu i typach użytkowych gruntów, wynikających z ustaleń planistycznych parametrów dotyczących dopuszczalnej intensywności, wysokości i liczby kondygnacji zabudowy, dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej,
  • określenie lokalizacji nieruchomości w obszarze ewentualnych poszczególnych planistycznych stref ochronnych (ochrony archeologicznej, ochrony krajobrazu, ochrony ekspozycji) oraz stref ochronnych instalacji i ciągów przesyłowych (linii WN, gazociągów, ciepłociągów, wodociągów itp.),
  • określenie występujących ewentualnie na nieruchomości utrudnień i ograniczeń inwestycyjnych takich jak: bagna/grzęzawiska, hałdy, zagłębienia terenu, spadki terenu/skarpy, zadrzewienia, zanieczyszczenia/toksyny, tereny zalewowe, ew. inne utrudnienia,
  • określenie sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) wynikającego z ustaleń planistycznych, szczegółów otoczenia uzbrojenia i geometrii oraz wykorzystania nieruchomości,
  • określenie stawki VAT (0%/zw., 22/23%) charakteryzującej transakcję,
  • określenie warunków zawarcia transakcji takich jak: sprzedający i kupujący: podmiot prywatny/podmiot publiczny, sprzedaż w drodze przetargu, sprzedaż na poprawę warunków nieruchomości sąsiedniej.

Powyższe oznacza, że dla celów analizy rynku wykonano zestawienie i szczegółowy opis zarówno wszystkich cen transakcyjnych jak i wszystkich cech rynkowych dla wszystkich nieruchomości niezabudowanych będących przedmiotem obrotu na obszarze Pyskowic w okresie lat 2007-2013.

Zalety objęcia zakresem zamówienia opracowania bazy informacji o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości są oczywiste:

  1. Zamawiający uzyskał realną możliwość dokonania kontroli jakości danych wykorzystywanych w procesie wyceny nieruchomości,
  2. Zamawiający uzyskał materialną pewność, że wykonana analiza rynku i oparta na niej budowa modelu wartości nieruchomości, służąca do określania ich wartości, oparta została o rzeczywiście zgromadzone i opisane ze względu na cechy rynkowe dane,
  3. Wymóg przedłożenia do kontroli bazy danych nie stanowił dla zamawiającego dodatkowego kosztu z uwagi na fakt, że skonstruowanie bazy danych jest warunkiem koniecznym dla wykonania zgodniej z przepisami prawa procedury procesu wyceny nieruchomości.

 Sposób przeprowadzenia oraz zawartość analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych

W oparciu o wykonaną dla Miasta Pyskowice bazę informacji o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości została wykonana przez firmę RealExperts.pl sp. z o.o. przeznaczona do upublicznienia pełna analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze Miasta Pyskowice, zawierająca, m.in.:

  • statystyki i wizualizacje kształtowania się cen transakcyjnych rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w Pyskowicach,
  • analizę zmiany cen nieruchomości niezabudowanych w czasie, czyli kształtowanie się trendów zmian cen w okresie 2001-2013 oraz aktualizację wszystkich cen w Pyskowicach na rok 2013,
  • określenie i zobrazowanie szczegółowego liczbowego wpływu wszystkich przeanalizowanych cech rynkowych na poziom cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych w Pyskowicach.

 

Zalety objęcia zakresem zamówienia opracowania analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych są także oczywiste:

  1. Zamawiający uzyskał realną możliwość dokonania kontroli jakości analizy rynku nieruchomości, której wyniki zostały wykorzystywane przy sporządzaniu operatów szacunkowych,
  2. Zamawiający uzyskał materialną pewność, że sporządzane dla niego wyceny nieruchomości w formie operatów szacunkowych, oparte zostały o rzeczywiście przeprowadzoną i analizę rynku,
  3. Odbiorcy wyceny nieruchomości zapewniono możliwość zapoznania się z analizą rynku nieruchomości a tym samym krytycznego odnoszenia się do jej treści (pełen tekst analizy stanowi treść jednego z rozdziałów wykonywanych operatów szacunkowych),
  4. Wymóg przedłożenia do kontroli analizy rynku nieruchomości nie stanowił dla zamawiającego dodatkowego kosztu z uwagi na fakt, że przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości jest warunkiem koniecznym dla wykonania zgodniej z przepisami prawa procedury procesu wyceny nieruchomości.

 

Pełna treść Analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta Pyskowice wraz z modelem wartości nieruchomości zamieszczona została na oficjalnej stronie internetowej Miasta Pyskowice.

 Model wartości nieruchomości niezabudowanych zastosowany w Pyskowicach na potrzeby sporządzania operatów szacunkowych

W efekcie wykonanej analizy rynku nieruchomości przez firmę Realexperts.pl sp. z o.o. został sformułowany, model wartości nieruchomości niezabudowanych dla Miasta Pyskowice, stanowiący formułę obliczeniową (czyli wzór), który stwierdza w sposób obiektywny i jednoznaczny związek pomiędzy przeanalizowanymi cechami rynkowymi nieruchomości a wartością nieruchomości. Pełna specyfikacja modelu dla wszystkich cech rynkowych nieruchomości została zawarta i opisana w analizie udostępnionej publicznie mieszkańcom Pyskowic.

Dzięki posiadaniu modelu wartości nieruchomości możliwe stało się obiektywne stwierdzanie wartości nieruchomości bezpośrednio na podstawie stwierdzalnych cech rynkowych nieruchomości. Uzyskany w drodze zastosowania modelu wartości wynik określenia wartości dla dowolnej nieruchomości, której cechy wpływające na jej wartość zostały uwzględnione w modelu, zależy jedynie od dających się stwierdzić i określić w sposób obiektywny cech rynkowych nieruchomości wg jednoznacznej, jawnej, upublicznionej formuły wartości.

Każdy mieszkaniec Pyskowic, który jest w stanie określić cechy rynkowe nieruchomości, stosując wyniki modelu wartości oraz procedurę opisaną w analizie, może dokonać jej wyceny, a w wypadku ustalenia takich samych stanów cech rynkowych nieruchomości uzyskane wyniki określenia wartości nieruchomości będą zawsze tożsame, niezależnie od tego kto dokonuje określenia wartości.

Rozbieżności w określeniu wartości mogą powstać jedynie z powodu rozbieżnego określenie stanów cech rynkowych nieruchomości. Jednocześnie postarano się aby ten problem został zminimalizowany poprzez całkowite wyeliminowanie z modelu jakichkolwiek nieprecyzyjnie określonych i cech ocennych typu: „dobry”/„słaby”, które zawsze mogą być przyczyną sporów w ocenie i zastosowanie w modelu wyłącznie sprawdzalnych obiektywnych kryteriów typu ilościowego i jakościowego, jak: odległość mierzona w kilometrach, stwierdzanie stanów typu „występuje”/”nie występuje”, „podłączona”/”nie podłączona” itd.

Urząd Miejski w Pyskowicach rozważa udostępnienie w przyszłości on-linowej możliwości korzystania przez mieszkańców Pyskowic z modelu wartości, tak aby każdy mieszkaniec Pyskowic, jako pierwszego miasta w Polsce, mógł, poprzez wstawienie odpowiednich zobiektywizowanych cech swojej nieruchomości określić jej wartość na podstawie modelu wartości nieruchomości samodzielnie.

 Wyceny nieruchomości dokonywane dla potrzeb Urzędu Miejskiego w Pyskowicach

Dzięki wykonaniu bazy informacji o transakcjach i cechach nieruchomości oraz pełnej analizy rynku nieruchomości skutkującej stworzeniem dla Miasta Pyskowice modelu wartości gruntów niezabudowanych, możliwe stało się wykonywanie dla potrzeb Urzędu Miejskiego w Pyskowicach wycen nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR), jako najściślej i najpełniej uwzględniającej wpływ wszystkich przeanalizowanych czynników (cech rynkowych) na wartość nieruchomości.

Fakt, że wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) jest w przygotowaniu wstępnym (sporządzenie bazy informacji o nieruchomościach oraz wykonanie analizy rynku) najbardziej pracochłonna i wymaga zastosowania do analizy metod i narzędzi badawczych bardziej zaawansowanych, wymagających wyższego poziomu kompetencji na etapie analizy rynku i stworzenia obiektywizującego modelu wartości, owocuje w efekcie następującymi zaletami z punktu widzenia zarówno Urzędu Miejskiego w Pyskowicach, jak i odbiorców wycen, którymi najczęściej są mieszkańcy Pyskowic będący właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości:

  1. wycena dokonywana jest wg jednolitych kryteriów i wg jednolitego punktu odniesienia jakim jest stworzona baza danych – pełna lub stanowiąca próbę reprezentacyjną rynku;
  2. zastosowane zaawansowane metody analizy danych rynkowych pozwalają na obiektywne i rzetelne określenie wpływu różnych cech rynkowych na wartość nieruchomości, dzięki czemu uzyskany wynik wyceny w oparciu o tak określone wpływ cech jest zobiektywizowany i dokładny;
  3. zastosowanie jednolitej analizy wykonanej wg jednolitych kryteriów, z określeniem wpływu poszczególnych cech rynkowych pozwala na jednolitą wycenę wszystkich nieruchomości na obszarze danego rynku, jeżeli cechy rynkowe nieruchomości szacowanej mieszczą (przeznaczenie, wielkość, lokalizacja, uzbrojenie itp.) się w zakresie zmienności cech przeanalizowanych dla danego rynku;

 Uwzględniając powyższe zalety, metoda analizy statystycznej rynku (MASR), nadaje się w sposób szczególny zwłaszcza do wyceny nieruchomości dla wszelkich celów tzw. publicznoprawnych, dla których istotnym czynnikiem procesu określania wartości nieruchomości jest jego obiektywność i jednolitość a w efekcie minimalizacja obszaru możliwego sporu na styku trzech stron procesu wyceny: organ-rzeczoznawca-obywatel. Powyższe fakty największej obiektywności wyceny ww. metodą są uzasadnieniem celowości i sensowności zastosowania metody analizy statystycznej rynku (MASR) w wycenie nieruchomości dla sektora publicznego.

 Na marginesie należy zauważyć, że metoda analizy statystycznej rynku (MASR) jako pozbawiona jest wady dwóch pozostałych metod, tj. metody korygowania ceny średniej (MKCŚ) i metody porównywania nieruchomości parami (MPNP) ponieważ w jej przypadku wycena nieruchomości oparta jest o, jednolitą dla całego rynku formułę kalkulacyjną (model wartości), wypracowaną na podstawie całej dostępnej informacji rynkowej.

Nie istnieje więc przy wycenie nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) ryzyko i nie-bezpieczeństwo tendencyjnego doboru nieruchomości porównawczych do wyceny, czy to poprzez tendencyjny dobór transakcji ze względu na ceny (tzw. „pozycjonowanie cenowe”) lub nieadekwatny dobór transakcji ze względu na cechy (brak podobieństwa), które zachodzi w metodzie korygowania ceny średniej (MKCŚ) oraz w metodzie porównywania nieruchomości parami (MNPP), ponieważ przy wycenie nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) wycena opiera się w sposób jednolity o ten sam zbiór transakcji, na podstawie którego dokonano analizy rynku.

W wypadku zastosowania w wycenie metody analizy statystycznej rynku (MASR), dla rynku, dla którego w procesie wyceny stworzono bazę informacji o cenach i cechach nieruchomości, dokonano analizy rynku oraz zbudowano model wartości nieruchomości, uzyskuje się zawsze tożsame i jednolite wyniki wyceny przy jednolitym określeniu stanów cech rynkowych nieruchomości, bez jakiejkolwiek możliwość manipulowania wynikiem poprzez intencjonalny dobór transakcji użytych do wyceny.

 Sama procedura szacowania nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) polega na, poszczególnych etapach, z których wszystkie są niezbędne i konieczne dla możliwości przeprowadzenia następnego etapu a z których jedynie ostatnia jest fazą jest fazą aplikacyjną:

Etap 1. Zbudowaniu bazy informacji o nieruchomościach obejmującej ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe nieruchomości oraz warunków zawarcia transakcji i dokonaniu opisu nieruchomości zawartych w bazie transakcyjnej pod względem cen i cech nieruchomości wpływających na poziom ich cen wg jednolitych kryteriów opisu.

Etap 2. Wykonaniu poprzedzającej wycenę pełnej analizy rynku nieruchomości przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych, prowadzącej do zbudowania modelu wartości nieruchomości, czyli formuły obliczeniowej określającej w jaki sposób wartość nieruchomości w jest powiązana z poszczególnymi stwierdzalnymi cechami rynkowymi nieruchomości.

Etap 3. Stwierdzeniu cech rynkowych charakteryzujących nieruchomość szacowaną wg tych samych kryteriów, które zostały użyte do opisu nieruchomości w bazie informacji i analizie rynku.

Etap 4. Obliczeniu wartości nieruchomości, co polega na zastosowanie zbudowanego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości do nieruchomości szacowanej poprzez przyjęcie jako argumentów modelu stanów cech rynkowych charakteryzujących nieruchomość szacowaną.

 Efektem zastosowania w wycenie metody analizy statystycznej rynku (MASR), ze względu na fakt, że wszystkie fazy przygotowawcze – opracowanie bazy danych, analiza rynku i stworzenie modelu wartości (Etapy 1-3) – odbywają się przed wyceną konkretnej nieruchomości sam proces wyceny konkretnej nieruchomości (Etap 4) jest w efekcie bardzo szybki i wydajny, ponieważ sprowadza się do zastosowania modelu wartości dla zidentyfikowanych w dokumentacji i w terenie cech konkretnej wycenianej nieruchomości.

 Podsumowanie

Doświadczenia praktyczne zdobyte przy realizacji procesu wyceny wykonywanego na potrzeby Miasta Pyskowice wskazują na zasadność zastosowanych rozwiązań w zakresie wyceny dla celów publicznoprawnych. Do najistotniejszych zalet zastosowanego rozwiązania systemowego zaliczyć należy:

  • obiektywność procesu wyceny – w oparciu o jednolity zobiektywizowany system opisu cech rynkowych nieruchomości taki sam dla całego obszaru (miasta, gminy, dzielnicy, powiatu),
  • jednolitość systemu – minimalizująca konflikty wynikające z nierównego traktowania rożnych właścicieli (lub użytkowników wieczystych) przez różnych rzeczoznawców wyceniających w oparciu o różne kryteria, opierających się na różnych zbiorach cen i stosujących różne co do jakości narzędzia analiz rynku,
  • realność wyceny – zapewniona przez badanie i monitorowanie rynku przy zastosowaniu zaawansowanych metod analizy danych pozwalających na uchwycenie faktycznego wpływu różnych czynników rynkowych na kształtowanie się cen nieruchomości.

 Pozytywny odbiór użytkowników wycen oraz wymierne efekty praktyczne skłaniają do zastosowania rozwiązań użytych w Pyskowicach także i w wielkich aglomeracjach. Realexperts.pl bazując na posiadanej wiedzy i zdobytych doświadczeniach przygotowuje się do zaprezentowania rozwiązania systemowego dla największych polskich miast. Trudno porównywać zakres prac konieczny do przygotowania rozwiązania systemowego np. dla Warszawy, Poznania czy Szczecina z tym, który był potrzebny do obsługi systemu w Pyskowicach ale też trudno porównywać efekt praktyczny zastosowania takich systemów.

Należy wyrazić nadzieję, że korzyści płynące z zastosowania zaawansowanych rozwiązań systemowych staną się katalizatorem dla upowszechnienia ich na obszarze wyceny nieruchomości w całej Polsce.

Tomasz Kotrasiński - szef Działu Analiz

Wojtek Nurek - szef Działu Rozwoju

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI