artykuly

Jak popaść w tarapaty pomijając optymalny sposób użytkowania

autor: Wojtek Nurek


Motto:
Strzeżcie się tematów, od których nie można uciec
Stanisław Jerzy Lec

 

Co by nie mówić, ile by nie mówić i jak by nie mówić to i tak nadrzędnym celem wyceny jest ukazanie wartości rynkowej nieruchomości. Nic innego nie jest ważniejsze w procesie wyceny. To wartość jest głównym bohaterem wszelkich dyskusji, sporów i zadrażnień. Głównym zadaniem wyceniającego nieruchomość jest wytropienie tych czynników i zjawisk obserwowanych na rynku nieruchomości, które mają istotny i faktyczny wpływ na wartość. Tropiący winien brać pod uwagę wszystko to co jest możliwe do zaobserwowania. Główną powinnością tropiącego jest obserwacja, obserwacja i jeszcze raz obserwacja. Obserwacja stanowi podstawową pożywkę procesu wnioskowania w procesie wyceny. Przerzucanie ciężaru wyceny w inne obszary to zwykle zabieg mający na celu odwrócenie uwagi od meritum sprawy. Tania zagrywka mająca zatuszować mizerną jakość szacowanej wartości. Czas zająć się tym problemem we własnym gronie. Wyraźne znaki pojawiające się na niebie i ziemi wskazują bowiem, że rzeczoznawcy traktowani są przede wszystkim jako sporządzacze dokumentów o roboczej nazwie operat szacunkowy.

Od wielu lat ciężar wyceny przerzucany jest na zagadnienia prawne oraz teoretyczne podstawy kalkulacji danych. Innymi słowy zagadnieniom, które abstrahują od dokonywania obserwacji rynku. Obserwacja danych, wnioskowanie na podstawie analizy dokonywanych obserwacji nie stanowią zwykle przedmiotu rozważań na wszelkiej maści szkoleniach, kursach, praktykach zawodowych a także w procesie opiniowania. Namiętność do takiego postrzegania misji rzeczoznawcy wykoślawia efekt jego pracy. Sprawia, że wynik wyceny nieruchomości jest mało wiarygodny w odniesieniu do faktycznej, rzeczywistej wartości rynkowej. Cóż się dziwić skoro nie jest on efektem badań i analiz rynku nieruchomości lecz zestawem formalnie mniej lub bardziej poprawnie zrealizowanej procedury. Procedury, która teoretycznie ma symulować zachowania uczestników rynku, a która to procedura powstała z pominięciem obserwacji rynku.

Podłożem problemów zinwentaryzowanych wielokrotnie wewnątrz środowiska jest sporządzactwo wycen. Zawód nie poszedł w kierunku budowania środowiska ekspertów z rynku nieruchomości, których orężem jest wnikliwa i obiektywna obserwacja rynku nieruchomości. Rzeczoznawcy stali się armią sporządzaczy, których powinnością stało się karne wykonywanie rozkazów zawartych w procedurach. Sztab generalny armii sporządzaczy orzeka o jakości wykonania rozkazu. Prawidłowość wartości ma znaczenie drugorzędne. Jest bohaterem drugiego planu. Wartość stała się jednym lecz nie kluczowym elementem procesu. Wszystko to sprawia, że w pojęciu uczestników rynku nieruchomości rzeczoznawca nie pełni roli eksperta od tego co się na rynku dzieje lecz fachowca od sporządzania operatu szacunkowego. Z operatami wprawnego sporządzacza jest mniej problemów niż z operatami sporządzacza nieporadnego. Rynek nieruchomości i faktyczna wartość to zwykle zupełnie inna bajka. To jakby nieco inna rzeczywistość.

Cóż się tedy dziwić coraz bardziej lichym wynagrodzeniom sporządzaczy-przetarżystów. Coraz niższym stawkom odnotowywanym w przetargach publicznych i w bankach. Z punktu widzenia instytucji publicznej wartość rynkowa nieruchomości ma znaczenie drugorzędne. Istotniejsze znaczenie ma fakt, czy sporządzacz prawidłowo sporządził operat szacunkowy. Czy ewentualna opinia wydawana o prawidłowości jego sporządzenia będzie pozytywna czy też negatywna. Podobne zjawiska mają miejsca w bankach. Do badania, analizowania i prognozowania rynku nieruchomości banki mają swoje odrębne instrumenty. Zadaniem rzeczoznawcy jest przygotowanie prawidłowo sporządzonego dokumentu. Odpowiedzią na zapotrzebowanie rynku usług, szczególnie w instytucjach publicznych, były i są wyspecjalizowane zorganizowane grupy sporządzaczy. Możliwość swobodnego grasowania po całym kraju wynikała z faktu, że nikomu nie chodziło w tej całej zabawie o wartość! Jedyne o co chodziło to o umiejętność prawidłowego sporządzenia! No to sporządzano! Sporządzano masowo, szybko i tanio. Na problemy trzeba było cierpliwie czekać. I nadal trzeba być cierpliwym.

Skoro sporządzactwo nie jest w istocie zadaniem wymagającym to i sporządzaczy są całe roje. Nie czarujmy się! Zdobycie uprawnień i sporządzenie prawidłowego, z formalnego punktu widzenia, operatu szacunkowego nie jest szczególnym osiągnięciem intelektualnym. Mamy więc na rynku usług coraz tłoczniej. Zaczyna się robić duszno. Miejscami pojawia się smród. Nasze życie nie będzie już nigdy takie jak wcześniej. Owszem! Ktoś się okopał w sądzie. Inny obsługuje komorników, syndyków, tę lub inną gminą. Ów bazuje na łasce wielmożów z centralnych instytucji publicznych. Jakoś wiążą koniec z końcem. Supłają na obowiązkowe lecz ustawiczne szkolenia i na lichą stawkę za ledwo zipiącą organizację zawodową. To wszystko nie jest jednak prawdziwym zawodowym światem. Realny świat to środowisko graczy na rynku nieruchomości, komercyjnych uczestników tego rynku. Podmiotów, który namiętnością główną jest kasa, możliwie największa i wąsko pojęty interes ekonomiczny. Tu właśnie, w tym świecie, potrzebna jest wartość rynkowa nieruchomości oparta na obserwacji i analizowaniu rynku a nie na małpia zwinność pozwalająca na sporządzenie formalnie prawidłowego operatu szacunkowego.

By przejść na inną stronę trzeba coś z tym fantem zacząć robić.
Sensowne wydaje się stopniowe wprowadzanie do codziennej praktyki zasad zawartych w Międzynarodowych Standardach Wyceny, a których wersja poprzednia została przetłumaczona na język polski nakładem Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych.

Kluczowe zasady korzystania z dobrodziejstw tych standardów, odległe od naszej zawodowej codzienności, są następujące:

1.2. Wartość rynkowa przedstawia wartość wymienną lub kwotę, którą można uzyskać w dniu wyceny za składnik mienia sprzedawany na (wolnym) rynku w okolicznościach spełniających wymogi definicji wartości rynkowej. W celu określenia wartości rynkowej, rzeczoznawca majątkowy powinien w pierwszej kolejności określić sposób optymalnego wykorzystania lub najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia. Wykorzystanie to może stanowić kontynuację dotychczasowego sposobu korzystania ze składnika mienia lub też jego alternatywny sposób użytkowania. Wyboru dokonuje się na podstawie informacji rynkowych.

 2.1. Rzeczoznawca majątkowy może dobrowolnie zdecydować się przestrzegać Międzynarodowych Standardów Wyceny. Przestrzeganie niniejszych standardów może również być narzucone przez przepisy i regulacje prawne, odbiorcę operatu szacunkowego i/lub krajowe stowarzyszenia lub organizacje zawodowe. Aby móc stwierdzić, że wycena została przygotowana zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do przestrzegania niniejszego kodeksu postępowania.

3.4. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia.

4.1.2. Wyceny rynkowe muszą określać sposób optymalnego wykorzystania lub najbardziej prawdopodobny sposób wykorzystania rzeczy/prawa, który silnie wpływa na jego wartość.

4.1.3. Wyceny rynkowe opracowywane są na podstawie danych specyficznych dla danego rynku (danych rynków) za pomocą metod i procedur, które starają się naśladować procesy decyzyjne uczestników tych rynków.

Upraszczając nieco: jeśli będziemy opierać swoje wywody na danych specyficznych dla rynku, który obsługujemy (nie tylko danych transakcyjnych!), jeśli będziemy sprawnie inwentaryzować optymalne wykorzystanie nieruchomości, jeśli będziemy starać się naśladować procesy decyzyjne uczestników rynku nieruchomości to przesuniemy się wyraźnie ze sporządzactwa do autentycznego procesu wyceny nieruchomości.

Nie przerażajmy się i nie zniechęcajmy się wstępnymi niepowodzeniami! Początki zawsze są trudne.

W toku tych nowych doświadczeń może się okazać, że dotychczas nabyte i wykorzystywane umiejętności a także dane specyficzne dla obsługiwanego przez nas rynku używane obecnie rutynowo w procesie wyceny to nie wszystko co jest nam do szczęścia potrzebne. Może się pojawić przykre spostrzeżenie, że uczestnik rynku nie podejmuje swych decyzji w zgodzie z dobrodziejstwami metody korygowania ceny średniej czy też porównywania parami. Że uczestnik swym postępowaniem wręcz szarga te wypracowane i eksploatowane masowo metody. Że się przy podejmowaniu decyzji złośliwie posiłkuje prognozami zjawisk przyszłych a także procesami zachodzącymi na rynkach finansowych czy też innymi zjawiskami wynikającymi z wnikliwej obserwacji ofert firm pośredniczących w sprzedaży nieruchomości czy też deweloperów. Że wnioski płynące z rejestru transakcji to jeden lecz nie jedyny motyw jego decyzji.

Tego wszystkiego nie należy wykluczać! W razie czego trzeba to dzielnie przyjąć na klatę! Pogodzić się z tym i wypracować metody radzenia sobie z problemem!

 

TARAPATY

Anonse prasowe dotyczące podejrzanego obrotu mieniem publicznym są zwykle zapowiedzią tarapatów, w które popadają wyceniający takie mienie. Oto najbliższy przykład:

CBA bada działki Kościoła
Marcin Pietraszewski, Katowice, Joanna Jałowiec, Magdalena Kursa, Kraków, współpraca Iwona Szpala, Warszawa
2008-10-25, ostatnia aktualizacja 2008-10-25 10:47

Towarzystwo Pomocy dla Bezdomnych im. Brata Alberta jako rekompensatę za utracone w PRL-u mienie dostało koło Katowic działkę. Wyceniono ją na niewiele ponad 3 mln zł, a warta jest 15 razy więcej. Towarzystwo szybko ją sprzedało.
Chodzi o 157 ha gruntów rolnych w leżącym 25 km od Katowic Świerklańcu. Pola, sady, jezioro, las i ruiny posiadłości wybudowanej w XIX w. przez von Donnersmarcków przez ponad 50 lat należały do skarbu państwa.
W weekendy do Świerklańca przyjeżdżają rowerzyści i miłośnicy konnej jazdy z całej aglomeracji. Część szlaków leży na działce przekazanej Towarzystwu Pomocy im. św. Brata Alberta.

Komisja majątkowa nie z każdym rozmawia
Rok temu do działającej przy MSWiA komisji majątkowej, która zajmuje się zwrotem kościelnych nieruchomości utraconych w czasach komunistycznych, zgłosiło się Towarzystwo Pomocy dla Bezdomnych im. Brata Alberta.
To katolicka organizacja dobroczynna. Pomaga bezdomnym i ubogim: zakłada schroniska, prowadzi kuchnie, świetlice, organizuje wigilie.
Towarzystwo zaproponowało przejęcie działki w Świerklańcu jako rekompensatę za 50 ha utraconych pod Krakowem. W styczniu tego roku komisja majątkowa na niejawnym posiedzeniu wydała na to zgodę.
Z aktu notarialnego wynika, że komisja uznała, że grunty w Świerklańcu warte są 3,2 mln zł, czyli 2,1 zł za m kw.
- Nikt nas nie zapytał, ile ta ziemia jest warta. A przecież wcześniej sami sprzedaliśmy mniej atrakcyjne działki rolne po 30 zł za m kw. - mówi Michał Lesik, zastępca wójta Świerklańca.
Władze gminy uznały przyjętą przez komisję majątkową wycenę za skandaliczną i poprosiły o przesłanie operatu szacunkowego. Chciały się dowiedzieć, kto i na jakiej podstawie wycenił grunty. - W 10-stronicowym elaboracie wyjaśniono nam, że nie jesteśmy stroną sprawy i nic nie dostaniemy - mówi Lesik.
Zapytaliśmy w MSWiA, dlaczego komisja przyjęła tak niską wycenę gruntów należących do skarbu państwa. - Postępowanie regulacyjne opiera się na dowodach i dokumentach złożonych przez wnioskodawców - tłumaczy rzeczniczka MSWiA Wioletta Paprocka. - Komisja nie ma podstaw do kwestionowania operatów szacunkowych sporządzonych przez uprawnionych rzeczoznawców.
Kto konkretnie zrobił wycenę gruntów w Świerklańcu? Ministerstwo odsyła do towarzystwa. Ale jego zarząd nie chciał z nami rozmawiać. Sprawą świerklanieckiej działki od paru tygodni interesuje się prokuratura w Gliwicach oraz - na jej zlecenie - Centralne Biuro Antykorupcyjne.
- Wszczęliśmy z urzędu postępowanie pod kątem poświadczenia nieprawdy w operacie szacunkowym określającym wartość przekazanych gruntów. Nikomu jeszcze nie przedstawiono zarzutów - mówi prokurator Michał Szułczyński, rzecznik prasowy Prokuratury Okręgowej w Gliwicach. Jak się dowiedzieliśmy, śledczy sprawdzą także, czy członkowie komisji majątkowej należycie wykonywali swoje obowiązki i nie narazili skarbu państwa na wielomilionowe straty.
Wiosną władze Świerklańca postanowiły odkupić grunty od towarzystwa, żeby zachować ich rekreacyjny charakter. Mogły zaoferować 6 mln zł. - Okazało się, że ziemia została już sprzedana. Z tego, co wiemy, kupił ją jakiś rolnik - mówi wicewójt Świerklańca.
Z informacji "Gazety" wynika, że nabywcą 157 ha jest Tomasz Domogała, syn pochodzącego z Katowic Jacka Domogały, jednego z najbogatszych Polaków. Nie udało nam się z nim skontaktować, by zapytać, jakie ma plany wobec kupionej ziemi.
Źródło: Gazeta Wyborcza



RZUT OKA NA ŚWIERKLANIECKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Krótki opis gminy
Gmina Świerklaniec - gmina wiejska w województwie śląskim, w powiecie tarnogórskim. W latach 1975-1998 gmina położona była w województwie katowickim.
Położenie: Gmina jest położona w południowo-wschodniej części powiatu tarnogórskiego i sąsiaduje z miastem: Tarnowskie Góry, Miasteczko Śląskie, Piekary Śląskie, Radzionków oraz gminami Ożarowice (powiat tarnogórski) i Bobrowniki (powiat będziński).
Miejscowości leżące na terenie gminy Świerklaniec: Nakło Śląskie (sołectwo), Nowe Chechło (sołectwo), Orzech (sołectwo), Świerklaniec (sołectwo, wieś gminna).
Powierzchnia: Według danych z roku 20026, gmina Świerklaniec ma obszar 44,26 km kw., w tym: użytki rolne: 29%, użytki leśne: 47%.
Gmina stanowi 6,89% powierzchni powiatu tarnogórskiego.
Na terenie gminy znajdują się dwa duże sztuczne zbiorniki wodne:
Kozłowa Góra - zbiornik wybudowany w latach 1935-39, ujęcie wody pitnej dla najbliższych okolic,
Nakło-Chechło - zbiornik po byłym wyrobisku piasku, zamieniony w 1973 na jezioro, pełni funkcję rekreacyjno-wypoczynkową.
157 hektarów stanowi 3,55% powierzchni gminy Świerklaniec.

ANALIZA PODSTAWOWA OFERT ZAMIESZCZONYCH
NA PORTALU www.gratka.pl


ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH W ŚWIERKLAŃCU


Tabela 3: 
Tabela przekrojów statystyk opisowych dla Świerklańca i gmin ościennych



ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH - ROLNYCH NA OBSZARZE WOJEWÓDZTWA ŚLĄSKIEGO, O POWIERZCHNI WIĘKSZEJ NIŻ 10 HEKTARÓW



 

WNIOSKI KOŃCOWE

Sensacyjny wydźwięk artykułu prasowego o 15-krotnym zaniżeniu wartości nieruchomości nie wynika z przedstawionych w nim argumentów. Informacja ujawniona przez zastępcę wójta gminy Świerklaniec o sprzedaży atrakcyjnych działek rolnych po 30 zł/m2 nie jest żadnym dowodem na to, że wycena gruntu na poziomie 2,1 zł/m2 jest wadliwa z formalnego, prawem narzuconego punktu widzenia. Nie istnieją przekonujące argumenty na to, że przedmiotowa nieruchomość powinna kosztować 45 mln zł zamiast 3 mln zł. Gdyby tak było to propozycję gminy nabycia nieruchomości za kwotę 6 mln (a taka padła w treści artykułu) uznać by należy za naiwną. Z przytoczonych danych informacyjnych wynika, że prawidłowo sporządzony operat (nie wycena!!!) na poziomie 3 mln zł za 157 hektarów jest prawdopodobny. Możliwy technicznie i formalnie dopuszczalny. Można więc założyć, że i ocena operatu szacunkowego, o ile nie będzie zawierał formalnych błędów, będzie pozytywna. Analizując przytoczone dane intuicyjnie wyczuć jednak można, że wartość nieruchomości znajduje się na wyższym poziomie. Poprawnie, formalnie oszacowana wartość nie spełnia warunków zdefiniowanych dla optymalnego sposobu wykorzystania, ponieważ spełniać wcale nie musi. Prawo tego nie wymaga.

 

Wyceniający nie został przymuszony w przepisach prawnych do zbadania najbardziej prawdopodobnego wykorzystania nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość nieruchomości. Z takiego sposobu patrzenia na wartość nieruchomości nie zwolnił się z pewnością jej nabywca. Pomimo tego, że nie ma on obowiązku stosowania Międzynarodowych Standardów Wyceny to się do nich ochoczo i karnie stosuje. Autorzy

MSW sprawiają wrażenie tropiących zachowania nabywcy. Przewidzieli bowiem, że będzie używał wszelkich zabiegów, które zapewnią mu najwyższą wartość nieruchomości.

 

Przy przedstawionych cenach gruntów budowlanych na terenie Świerklańca i okolic można przewidzieć, że nabywca nieruchomości będzie zabiegał o przekształcenie nabytych gruntów w tereny budowlane na takim obszarze, na którym będzie to tylko możliwe. Autorzy MSW dostrzegli, że motywacją do takich działań będą pieniądze, które potencjalnie można będzie „wycisnąć" z nabytej nieruchomości. W

MSW uznano, że takim właśnie tropem winien iść wyceniający. Oczywiście przedstawione informacje rynkowe są zbyt płytkie by sporządzić wycenę. Są jedynie sygnałem tego co na tamtym rynku się działo. Pokazują jednak, że proces wyceny nieruchomości, docierania do wartości rynkowej, do motywów uczestników rynku może być zajęciem frapującym i ciekawym. W żadnym razie nie należy utożsamiać mechanicznego obrabiania kilkunastu danych z procesem docierania do wartości. Na szczęście wycena nieruchomości nie jest w swej istocie zadaniem nudnym i mdłym. Jest to całkiem ciekawa gałąź wiedzy, którą stopniowo należy eksplorować i pogłębiać.

 

 

Polskie uwarunkowania procesu wyceny zdefiniowane w przepisach prawnych legalnie wpływają na zaniżanie wartości nieruchomości w oficjalnych wycenach. Rzeczoznawca zaprzęgnięty w narzucone mu procedury nie pełni roli eksperta, który wciela się w skórę uczestnika rynku nieruchomości. Nie tropi jego śladami i nie wnika w motywy jego działania. Rzeczoznawca „odwala" bezmyślną robotę wymuszaną od niego przez przepisy prawne, które forsowane są przez ciała oceniające złożone z nieomylnych reprezentantów tzw. środowiska. W tak skonstruowanym systemie do rzeczoznawców nie należy myślenie lecz karne wykonywanie rozkazów. W razie draki obity zostanie wykonawca rozkazów. Wydający rozkazy może spać spokojnie. Także oceniający rozkazy nie cierpi zwykle na bezsenność.

 

Pewnym wybawieniem z problemu może być świadome i zdecydowane dążenie do ideologii wyceny nieruchomości zdefiniowanej w Międzynarodowych Standardach Wyceny. Prowadzone obecnie próby wprowadzania rodzimych rozwiązań standaryzacyjnych tuszujących wady istniejących w Polsce przepisów prawnych oddalają rzeczoznawców polskich od możliwości pełnienia roli eksperta. Do wprowadzenia na teren Polski zasad MSW warto dążyć z uwagi na fakt, że MSW będące kompendium doświadczeń międzynarodowych zrozumiałe są powszechnie w branży na świecie. Pozostaje więc albo jojczeć i w dalszym ciągu uprawiać amatorkę albo ruszyć się i przejść na zawodowstwo. W końcu Polska, kraj unijny, jest ewidentnie elementem społeczności międzynarodowej. Nie jest w żadnym razie kraj wyobcowany i odgrodzony od reszty świata. Warto o tym nie zapominać. Tamto co było już przestało istnieć.


Wojtek Nurek

 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

Kalendarium

Wydarzenia RealExperts


TAGI