autor:
Tomasz Kotrasiński
RealExperts S.K.A.

 

Wartość rynkowa zgodnie z określeniem ustawowym (art. 151 pkt. 1 uogn):

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Analiza definicji ustawowej prowadzi do wniosku, że znaczna część wartości określanych w wycenach nie spełnia w sposób ścisły definicji wartości rynkowej, ze względu na:

• przyjmowanie innych niż aktualny na dzień wyceny stanów nieruchomości, w tym także narzuconych przepisami tzw. fikcji prawnych, co oznacza, że nie spełniają one warunku możliwości uzyskania ceny odpowiadającej jej wartości na rynku wg stanu na dzień wyceny lub warunku ceny najbardziej prawdopodobnej;

• przyjmowanie innych niż rzeczywiste określeń rynku rozumianego jako ogół zachowań, stosunków i interakcji między jego uczestnikami, np. w kwestii niezależności stron i ich motywacji (sprzedaż partykularna, uprzywilejowana i monopolistyczna) oraz czasu albo trybu sprzedaży (sprzedaż wymuszona) albo stanu rynku innego niż ten, na którym nieruchomość mogła być eksponowana (mienie zabużańskie, odszkodowania).
  

Określenie typu określanej wartości, który ma być określony przez rzeczoznawcę majątkowego powinien być poprzedzony przeanalizowaniem założeń przyjętych dla określenia wartości nieruchomości. Założenia te podzieliłem na dwie grupy:

 

1. założenia, co do stanu przedmiotu oszacowania:

a) faktyczne (inne określenia: aktualne, realne, obiektywne),

tzn. takie które przedmiot oszacowania rzeczywiście posiada na dzień wyceny – wynikające z obiektywnego, rzeczywiście istniejącego stanu.

b) hipotetyczne (inne określenia: potencjalne, idealne, subiektywne),

tzn. niezależne od rzeczywiście posiadanych przez przedmiot oszacowania na dzień wyceny – wynikające z hipotetycznego, przyjętego z różnych merytorycznie uzasadnionych powodów, przez rzeczoznawcę jako cechujące przedmiot oszacowania, niezależnie od stanu faktycznego.

 

2. założenia, co do sposobu realizacji wartości (typu rynku):

a) ogólne (inne określenia: wolne, bezwzględne, totalne, powszechne, absolutne, typowe),

tzn. takie, które odzwierciedlają typowy sposób realizacji wartości przedmiotu oszacowania, co do czasu, trybu, przyjętego rynku w aspekcie prawnym, funkcjonalnym, topologicznym i osobowym.

b) szczególne (inne określenia: ograniczone, względne, partykularne, indywidualne, relatywne, wyjątkowe),

tzn. takie, które przyjmują pewien założony sposób realizacji wartości przedmiotu oszacowania, co do czasu, trybu, przyjętego rynku w aspekcie prawnym, funkcjonalnym, topologicznym i osobowym.

Uwzględniając, że powyższe podziały, co do stanu i co do sposobu realizacji są od siebie niezależne, uzyskujemy poprzez skrzyżowanie podział logiczny określanych typów wartości:

 

1. wartość ogólna-faktyczna;

2. wartość ogólna-hipotetyczna;

3. wartość faktyczna-szczególna;

4. wartość hipotetyczna-szczególna.

1. wartość ogólna-faktyczna:

jest to najbardziej prawdopodobna cena jaką można uzyskać za nieruchomość, przy przyjęciu jej rzeczywistego na dzień wyceny stanu i bez zakładania jakichkolwiek specjalnych warunków sprzedaży, co do czasu, trybu, przyjętego rynku w aspekcie prawnym, funkcjonalnym, topologicznym i osobowym.

Wartość taką określić można jako wolnorynkową i tylko ona w sposób ścisły odpowiada definicji wartości rynkowej.

 

2. wartość ogólna-hipotetyczna:

jest to najbardziej prawdopodobna cena jaką można uzyskać za nieruchomość, przy przyjęciu założeń co do stanu przedmiotu oszacowania niezależnie od rzeczywiście posiadanych przez przedmiot oszacowania na dzień wyceny – wynikające hipotetycznego, przyjętego z różnych merytorycznie uzasadnionych powodów, przez rzeczoznawcę jako cechujące przedmiot oszacowania i bez zakładania jakichkolwiek specjalnych warunków realizacji wartości, co do czasu, trybu, przyjętego rynku w aspekcie prawnym, funkcjonalnym, topologicznym i osobowym.

Określenie tego typu wartości dotyczyło będzie np. typowych sytuacji:

hipotetyczna ze względu na stan zagospodarowania: wartość nieruchomości po zabudowie, rozbudowie, remoncie lub modernizacji, po uzyskaniu możliwości przyłączenia/przyłączeniu do urządzeń infrastrukturalnych itp.

hipotetyczna ze względu na przeznaczenie: wartość nieruchomości po wprowadzeniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego/wygaśnięciu aktualnego planu;

hipotetyczna ze względu na stan prawny: istnienie/nie istnienie obciążeń i ograniczeń na nieruchomości, współwłasności, quod usum itp.

hipotetyczna ze względu na ciągłość: wartość nieruchomości po podziale lub scaleniu albo po scaleniu i ponownym podziale;

hipotetyczna ze względu na samodzielność przedmiotu: wartość aktualnie niesamodzielnej z prawnego lub funkcjonalnego punktu widzenia części nieruchomości (np. wartość lokalu przed jego wydzieleniem prawnym, wartość fragmentu nieruchomości);

hipotetyczna ze względu na zastrzeżony sposób użytkowania nieruchomości: sytuacja, w której dla celów wyceny, wbrew rzeczywistemu, faktycznemu stanowi nieruchomości, przyjmuje, że aktualny sposób użytkowania nieruchomości wycenianej = optymalny sposób jej użytkowania, albo inaczej, że nie ma możliwości zmiany funkcji nieruchomości, mimo, że obiektywnie zmiana taka jest możliwa. Oznacza to wycenę w sytuacji, gdy uczestnicy rynku w rzeczywistości waloryzują nieruchomość nie ze względu na jej aktualny sposób użytkowania ale przez możliwości inwestycyjne tej nieruchomości.

Zagadnienie zazwyczaj dotyczy sytuacji, w których, przepis prawa nakazuje ściśle oszacowanie wartości dla aktualnego sposobu użytkowania, który nie jest optymalny.

Uwaga 1: zagadnienie tego typu wartości można także sformułować, tak, żeby była to wartość faktyczna-szczególna ze względu na konstrukcję rynku, tj. ograniczająca krąg nabywców do tych szczególnych uczestników rynku, którzy kontynuować będą aktualny sposób użytkowania nieruchomości, czyli tych dla których możliwości inwestycyjne są takie jak wykorzystanie nieruchomości przez jej aktualnego użytkownika. Uzyskałoby się w tym sformułowaniu większą zgodność z MSW 2.

Uwaga 2: Kwestie aktualnego-alternatywnego-optymalnego sposobu użytkowania i wynikające z tego typy wartości zostały w KSWP 1 uznane za typy wartości rynkowej.
 

3. wartość faktyczna-szczególna:

jest to najbardziej prawdopodobna cena jaką można uzyskać za nieruchomość przy przyjęciu jej rzeczywistego na dzień wyceny stanu i przy założeniu specjalnych, nie wynikających ze faktycznego stanu rynku warunków realizacji wartości, co do czasu, trybu, przyjętego rynku w aspekcie prawnym, funkcjonalnym, topologicznym, poziomu cen i osobowym.

szczególna co do czasu i/lub trybu sprzedaży: wartość nieruchomości przy przyjęciu ograniczeń co do skróconego czasu ekspozycji nieruchomości na rynku i/lub specjalnego trybu sprzedaży (np. przetarg pisemny, ustny, ograniczony lub nieograniczony, wadium itp.) – typowe sytuacje sprzedaży wymuszonej.

szczególna ze względu na konstrukcję rynku: wartość nieruchomości przy sprzedaży partykularnej lub oligopolu/monopolu naturalnego lub prawnego dotyczącego nabywców.

Wartość przy sprzedaż partykularnej dotyczy sytuacji wartości nie dla dowolnego uczestnika rynku lecz dla pewnego wyróżnionego uczestnika/uczestników rynku, tj. konkretnego nabywcy lub grupy nabywców. Dotyczy to sytuacji np. sprzedaży na polepszenie właściwości nieruchomości sąsiedniej, sprzedaży drogi dojazdowej itp. sytuacji, gdy dla typowego uczestnika rynku jakaś nieruchomość nie przedstawia istotnej wartości, natomiast ma ją wyłącznie dla pewnego określonego uczestnika (i jest on tą sprzedażą zainteresowany lub do niej zmuszony).

Odwrotnością spojrzenia na to samo zagadnienie jest sytuacja monopolu naturalnego, gdy dla typowego uczestnika rynku jakaś nieruchomość nie przedstawia istotnej wartości, ma ją wyłącznie dla pewnego określonego uczestnika i nie jest on tą sprzedażą zainteresowany ani do niej zmuszony. Dotyczy to np. sytuacji nieruchomości w sąsiedztwie emitenta zanieczyszczeń lub innych uciążliwości albo cech obniżających wartość wycenianej nieruchomości sąsiedniej.

Może zaistnieć także monopol prawny – ograniczenie rynku do pewnego kręgu nabywców ze względów na przepis prawa. 

szczególna ze względu na poziom cen: wartość nieruchomości umiejscowionej na rynku o innym poziomie cen lub w ogóle na innym rynku niż ten, dla którego przyjmowany jest stan nieruchomości. Typowe przykłady: odszkodowania i mienie zabużańskie.

4. wartość hipotetyczna-szczególna:

jest to najbardziej prawdopodobna cena jaką można uzyskać za nieruchomość przy przyjęciu założeń co do stanu przedmiotu oszacowania niezależnych od rzeczywiście posiadanych przez przedmiot oszacowania na dzień wyceny – wynikające hipotetycznego, przyjętego z różnych merytorycznie uzasadnionych powodów, przez rzeczoznawcę jako cechujące przedmiot oszacowania i przy założeniu specjalnych, nie wynikających ze faktycznego stanu rynku warunków realizacji wartości, co do czasu, trybu, przyjętego rynku w aspekcie prawnym, funkcjonalnym, topologicznym i osobowym.

W zasadzie mamy tu do czynienia z wartościami typu symulacyjnego, skrępowanego jedynie sensownością postawionego sobie przez rzeczoznawcę zagadnienia. Z tego typu wartościami mamy do czynienia głównie albo w pewnych zupełnie szczególnych zagadnieniach, np. sądowych, gdzie zdarzają się najróżniejsze „krzyżówki” które niesie życie, albo w analizach rynku nieruchomości dla celów inwestycyjnych, w których wartość nieruchomości pojawia się zazwyczaj nie jako wynik końcowy analiza ale jako dana w np. analizach opłacalności inwestowania.

Przyjęte mogą być w zasadzie dowolne, wynikające z analizy, założenia co do stanu nieruchomości, stanu rynku, scenariuszy alternatywnych, zakładanych parametrów, np. dotyczących ilości p.u.m. możliwych do wybudowania na nieruchomości, przewidywanych cen sprzedaży, kosztów zabudowy, osiąganych stawek najmu, kosztów eksploatacji. Klasycznym przykładem tego typu wartości jest wartość dla indywidualnych potrzeb inwestora (WII).

 

Zagadnienia do dyskusji: 

• czy w szczegółowych definicjach eksponować „nierynkowość” poszczególnych typów wartości czy też np. uznać je za rynkowe sensu largo poprzez wprowadzenie (propagowanie) pojęcia „wartości wolnorynkowej” jako wartości rynkowej sensu stricto odpowiadającej wartości ogólnej-faktycznej i rezerwowaniu ogólniejszego pojęcia wartości rynkowej dla wartości ogólnych-hipotetycznych i faktycznych-szczególnych? Podobną drogą poszedł KSWP 1 dla kwestii wartości dla aktualnego/alternatywnego/optymalnego sposobu użytkowania. Wymagałoby to jeżeli nie zmiany, to przynajmniej poważnej reinterpretacji pojęcia wartości rynkowej. Inaczej pojawią się problemy delimitacji, tzn. dla-czego pewien typ określenia wartości uznamy za rynkowy a inny nie?
• czy pozostać przy podziale na cztery typy wartości, określać bardziej szczegółowe podtypy, czy może w ogóle zrezygnować z pojęcia typu wartości na rzecz bardziej operacyjnie potraktowanych deklaracji określających przyjęte założenia wyceny? Może zamiast definicji wartości przyjąć raczej „zasady ujawniania” założeń, tak, aby dokładnie było wiadomo, co i w jakich warunkach się szacuje?

• czy w wypadku przyjęcia rozwiązania ostatniego możliwe byłoby czysto „hipotetyczne” określanie wartości, przy jasno zdefiniowanych założeniach i tylko pod warunkiem ich prawdziwości, bez deklarowania zgodności przyjętych założeń wyceny z rzeczywistością? Dziś kładzie się nacisk na „stwierdzenie” rzeczywistego stanu nieruchomości. Może warto się zastanowić kiedy jest to konieczne a kiedy możliwe jest oparcie się na założeniach hipotetycznych niezależnie od stanu realnego? Stan taki mamy przecież np. w przypadku mienia zabużańskiego, gdzie stan nieruchomości jest określany na bazie pewnych ściśle określonych dokumentów, niezależnie od stanu rzeczywistego.
• które typy wartości mogą występować samodzielnie, a które tylko w powiązaniu z wartością wolnorynkową jako jej uzupełnienie, niejako konfrontatywnie?
• czy ściślej powiązać cele wyceny z typami wartości?

 

Powiązanie z MSW 2. Wartości nierynkowe jako podstawa wyceny

3.1. Wartość użytkowa wg MSW 2 (inaczej: wartość dla konkretnego użytkownika lub właściciela):

= wartość hipotetyczna-ogólna. Hipotetyczna ze względu na możliwy sposób użytkowania nieruchomości.

Dotychczasowe określenie: wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).

3.2. Wartość inwestycyjna albo indywidualna wg MSW 2:

= wartość hipotetyczna-szczególna.

Dotychczasowe określenie: wartość dla indywidualnych potrzeb inwestora (WII).

3.3. Wartość likwidacyjna lub dla wymuszonej sprzedaży wg MSW 2:

= wartość faktyczna-szczególna co do czasu i/lub trybu sprzedaży.

Dotychczasowe określenie: wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży (WII).

 

3.4. Wartość szczególna wg MSW 2:

= wartość faktyczna-szczególna.

Szczególna ze względu na konstrukcję rynku (sprzedaż partykularna i monopolistyczna).

Dotychczasowe określenie: brak.

3.5. Wartość funkcjonującego przedsiębiorstwa, wartość ubezpieczeniowa, wartość podatkowa lub katastralna, wartość odzysku wg MSW 2 – brak powiązań.