news

Servitut 1.0 – System określania wynagrodzeń za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu

 

Czym jest Servitut 1.0?

Servitut 1.0 to nowoczesny system służący do szybkiego i wygodnego określania wiarygodnych i zobiektywizowanych wartości wynagrodzeń za ustanowienie i wykonywanie służebności przesytu. Servitut 1.0 pozwala w ujednolicony i transparentny sposób określać wysokości wynagrodzeń dla wszelkich nieruchomości położonych na obszarze obsługiwanym przez system. Servitut 1.0 to doskonałe narzędzie do definiowania wartości wynagrodzeń z tytułu służebności na potrzeby negocjacji polubownych a także do prognozowania i optymalizacji wartości wynagrodzeń jeszcze na etapie wstępnym, przy symulacjach i projektowaniu przebiegu sieci i usytuowania urządzeń przesyłowych. Servitut 1.0 może być także z powodzeniem stosowany do rozstrzygania sporów w postępowaniach sądowych.

Dla kogo?

Servitut 1.0 przewidziany jest przede wszystkim dla podmiotów obsługujących duże zasoby nieruchomości: samorządów, przedsiębiorstw przesyłowych i innych podmiotów instytucjonalnych. Servitut 1.0 to komfortowe, profesjonalne i łatwe w obsłudze narzędzie wspomagające sprawną i szybką rozbudowę sieci przesyłowych w Polsce.

Jak działa?

Servitut 1.0 określa wynagrodzenia za ustanowienie i wykonanie służebności przesytu dla wybranej nieruchomości wymaga pokonania 5 kroków obejmujących wprowadzenie do systemu obiektywnych i jednoznacznych parametrów nieruchomości a także parametrów fizycznych obszaru, na którym ustanawiana jest służebność oraz ewentualnie obszaru dodatkowego podlegającego wpływowi ustanawianej służebności.

Założenia i konstrukcja

Servitut 1.0 pozwala określać „wartość godziwą” wysokości wynagrodzenia, tj. taką którą skłonne byłyby ustalić w drodze swobodnych negocjacji strony, tj. przedsiębiorstwo przesyłowe i właściciel gruntu, uwzględniając wszystkie okoliczności związane z zyskami, kosztami i stratami, jakie ponoszą obie strony. Wartość godziwą, jako pewnego rodzaju uogólnienie wartości rynkowej można określić nawet wtedy, gdy same opłaty nie stanowią przedmiotu obrotu, w związku z czym nie jest możliwe określenie ich wartości rynkowej. Decydującym dla „godziwego” określenia wysokości wynagrodzenia jest to, aby uwzględnić słuszne interesy obu stron służebności przesyłu.

Czynniki wynagrodzenia

Servitut 1.0 uwzględnia zasadniczo 3 czynniki wynagrodzenia za służebność:

1 Ingerencję w sposób optymalnego wykorzystania obszaru, na którym jest ustanowiona/oddziałuje służebność w wymiarze spadku wartości. Spadek ten może nastąpić lub nie, w zależności od typu gruntu na jakim jest ustanowiona służebność.

2 Koszty, które ponosi właściciel gruntu zamiast przedsiębiorcy przesyłowego. Dotyczy to podatku gruntowego i ewentualnie opłat za użytkowanie wieczyste (w przypadku rozliczeń z samorządami koszty te nie są uwzględniane).

3 Zysk z gospodarowania gruntem w funkcji infrastrukturalnej przypadający w 50% właścicielowi gruntu. Do kalkulacji wykorzystywana jest rentowność netto majątku ogółem (ROA) dla firm przesyłowych (aktualnie ROA = 5,97% p.a.) Do kapitalizacji zysków używana jest stopa zwrotu z kapitału własnego ROE (aktualnie ROE = 9,18% p.a.).

KROK 1 – Ustalenie poziomu cen gruntów dla lokalizacji służebności

Wprowadzenie współrzędnych geograficznych dla lokalizacji służebności pozwala określić cenę jednostkową na podstawie mapy cenowej stanowiącej element składowy systemu Servitut 1.0.

 

KROK 2- Określenie powierzchni i typu gruntu, na którym ustanawiana jest służebność

Wprowadzenie numeryczne powierzchni oraz wybranie z menu SOW (Sposób Optymalnego Wykorzystania) gruntu, na którym ustanawiana jest służebność.

KROK 3 – Określenie powierzchni i typu gruntu użyteczności resztkowej (dla właściciela)

Określenie powierzchni tej części nieruchomości, którą będzie dysponował jej posiadacz po ustanowieniu służebności.
W przypadku występowania urządzeń naziemnych powierzchnia, na której usytuowana jest służebność pomniejszana jest o powierzchnię urządzenia naziemnego.

KROK 4 – Określenie powierzchni poza obszarem służebności, który doznaje obniżenia wartości

Servitut 1.0 pozwala opcjonalnie na uwzględnienie także powierzchni leżącej poza obszarem służebności doznającej obniżenia wartości. Dla tego celu niezbędne jest określenie takiej powierzchni, a także wskazanie typu gruntu powstającego po ustanowieniu służebności.

Uwaga: W przypadku braku takiej powierzchni składnik ten nie ma wpływu na wysokość wynagrodzenia.

KROK 5 -Określenie typu prawa do nieruchomości oraz kosztów ponoszonych przez właściciela gruntu

Servitut 1.0 wymaga zdefiniowania typu prawa do nieruchomości na której ustanawiana jest służebność przesyłu…

… a także wymaga określenia rodzaju kosztów ponoszonych przez właściciela nieruchomości.

WYSOKOŚĆ WYNAGRODZENIA ZA USTANOWIENIE l WYKONYWANIE SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU

Zdefiniowanie i wprowadzenie do systemu Servitut 1.0 opisanych wyżej parametrów nieruchomości i powierzchni obszarów jest warunkiem koniecznym i wystarczającym do określenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu.

ELEMENTY SKŁADOWE SYSTEMU Servitut 1.0

A. INTERFEJS SYSTEMU

Interfejs służy do wprowadzania cech rynkowych nieruchomości

Przykładowy interefejs systemu Sevitut 1.0 opracowany na zamówienie miasta Racibórz

 

B. ARKUSZ WYNAGRODZENIA

Arkusz służy do określenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie i wykonanie służebności przesyłu

Budowa systemu Servitut 1.0

System Servitut 1.0 budowany jest na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych opracowanej na podstawie bazy danych o transakcjach rynkowych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, odnotowanych na obsługiwanym obszarze na przestrzeni co najmniej ostatnich 5 lat. Na potrzeby analizy transakcje nieruchomości opisywane są pod względem kilkudziesięciu różnych aspektów. Na bazie informacji o transakcjach opracowana jest mapa cenowa dla badanego rynku oraz analiza wpływu poszczególnych cech nieruchomości na wartość, czyli budowany jest model wartości wykorzystany przy opracowywaniu Servitut 1.0. Wielkości liczbowe dostępne w Arkuszu, określenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie i wykonanie służebności przesyłu wynikają z parametrów (cech) nieruchomości wprowadzonych za pośrednictwem
Interfejsu.

Autorzy narzędzia

Servitut 1.0 utworzony został przez zespół doświadczonych ekspertów i biegłych sądowych z zakresu wyceny nieruchomości działających w ramach spółki realexperts.pl specjalizujących się w prowadzeniu prac badawczo-rozwojowych oraz wdrażaniu do praktycznego zastosowania innowacyjnych i nowoczesnych rozwiązań systemowych służących do określania wartości nieruchomości i wartości pokrewnych.

adres firmy: 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

sekretariat: tel.: 22 41 20 323; sekretariat@realexperts.pl

Więcej ...

 

 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI