news

Wycena nieruchomości brutto czy netto? Na gorąco z warsztatów praktyczno-metodycznych PTRM

autor:
Tomasz Kotrasiński
RealExperts S.K.A.

 

Zagadnienie wyceny nieruchomości w wartościach brutto i netto było już przedmiotem rozważań artykułu opublikowanego na stronie RealExperts, p.t. Brutto czy netto? Cena, wartość i VAT.

Teraz mamy okazję zapoznać się z próbami praktycznego rozwiązania tego trudnego zagadnienia, do którego doszlo w trakcie warsztatów praktyczno-metodycznych, które członkowie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych zorganizowali dla siebie na dzień przed
walnym spotkaniem członków. Wśród uczestników wartsztatów byli także wspólnicy RealExperts S.K.A. (Tomasz Kotrasiński, Janusz Nowak i Wojtek Nurek).

W trakcie  warsztatów metodycznych dokonywano analizy rzeczywistych danych rynkowych, budowane były modele wyceny nieruchomości dla różnych lokalizacyjnie i funkcjonalnie rynków. Analizowane były m.in. dane przekazane uczestnikom warsztatów z zasobów śląskiej bazy Walora przez Zbyszka Pałgana, dotyczące pewnego rynku działek budowlanych w Gliwicach.

W trakcie analizy tych danych przebadano zagadnienie doboru i reprezentacji zmiennych objaśniajacych (cech), wymiaru i kierunku ich wpływu na na ceny, istotność cech dla posiadanego zespołu danych i znaczenie informacji pozamodelowych w wycenie nieruchomości. Dokonano także detekcji i identyfikacji danych odstających i przeprowadzono rektyfikację próby ze względu na występowanie takich danych.

Pomijając dalsze szczegóły analizy uzyskano pewien model wyceny, cechujący się akceptowalnymi parametrami sprawności szacowania:


Przypomnienie użytych pojęć:
R2 - współczynnik determinacji, pokazujący ile obserwowanej na rynku zmienności cen zostało wyjaśnione przez zbudowany model wyceny;
R2 skorygowany  - j.w. ale obliczany z uwzględnieniem liczby zmiennych objaśniajacych (cech);
MAPE - średni błąd względny obrazujący jaki średni błąd (w procentach) popełnia skonstruowany model szacowania;
RMSE - średni błąd bezwzględny obrazujący jaki średni błąd (w zł/m2) popełnia skonstruowany model szacowania.

Dla zbudowania modelu wartości nieruchomości wykorzystane zostały ceny brutto "tak jak lecą", tzn. po prostu całkowite ceny, bez rozpatrywania czy jest do nich doliczany jakiś VAT czy jest to cena brutto=netto.
W trakcie dyskusji uzyskanego modelu szacowania stwierdziliśmy, że należałoby uwzględnić to zagadnienie. Postanowiono analizę wykonać na cenach netto, tzn. tam, gdzie do cen netto doliczany był VAT, tam został on odjęty, w wyniku czego do szacowania w cenach brutto przeszliśmy do oszacowania w cenach netto. Jakie wyniki sprawności modelu szacowania uzyskano?


Jak widać uzyskano istotną poprawę sprawności modelu szacowania dla wszystkich parametrów sprawności:
R2 0,785→0,841, skorygowany R2 0,688→0,769 i MAPE 19,4%→15,5%.
Przedział predykcji (obrazowany przez linie po obu stronach) uległ widocznemu zawężeniu.

Wniosek jaki można wysnuć z porównania tych dwóch modeli: szacowanie w cenach netto jest sprawniejsze i daje dokładniejsze i pewniejsze wyniki ze względu na budowę modelu wyceny nieruchomosci niż szacowanie w cenach brutto, w tym sensie, w który za brutto uważa się ceny całkowite brutto zarówno te, w których występuje VAT, jak i te, w których VAT nie występuje.

Na pierwszy rzut oka wydawałoby się, że ten przykład świadczy o wyższości szacowania nieruchomości w cenach netto nad wyceną nieruchomości w cenach brutto.

Ale rzeczoznawcy majątkowi uczestniczący w warsztatach praktyczno-metodycznych PTRM na tej konstatacji nie poprzestali.
Postanowiliśmy sprawdzić zachowanie modelu szacowania w cenach brutto ale przy wprowadzeniu do analizy nowej cechy, której zadaniem ma być uwzględnienie warunków transakcji ze względu na VAT, tj. czy dana cena jest ceną "brutto bez VAT-u" czy też jest to cena "brutto z VAT". Co uzyskaliśmy?


Jak widać znów uzyskano bardzo istotną poprawę sprawności modelu szacowania dla wszystkich parametrów sprawności:
R2 0,841→0,921, skorygowany R2 0,769→0,874 i MAPE 15,5%→9,9%.
Przedział predykcji uległ znowu widocznemu zawężeniu.

Analiza przeprowadzona na konkretnych danych rynkowych pokazała, że wycena nieruchomości w cenach brutto z uwzględnieniem typu ovatowania danej ceny transakcyjnej daje istotnie lepszy model szacowania niż wycena w cenach netto.

Analizując uzyskane wyniki sprawności dla tych modeli wyceny nieruchomości uczestncy warsztatów, zastanawiali się dlaczego tak się dzieje?
Odpowiedź, do której doszliśmy jest taka, że mamy w tym przypadku z rzeczywiście rynkowym nie księgowym potraktowaniem kwestii VAT-u w wycenie nieruchomości tak jak tę kwestę widzi i traktuje rynek. Poprawa sprawności modelu szacowania wykazuje bowiem, że efektywny, rzeczywisty rynkowy efekt ovatowania ceny transakcyjnej nieruchomości okazuje się nierówny księgowej kwocie VAT-u doliczonej do ceny transakcyjnej.
Fakt występowania na tym samym rynku nieruchomości w różnych stawkach VAT-u wpływa nawzajem na nieruchomości ovatowane i nieovatowane, tworząc pewną równowagę cenową, która możliwa jest do wykrycia jedynie przez rzeczywistą analizę cen transakcyjnych.

Ani szacując po prostu w cenach brutto, ani w cenach netto nie daje się uchwycić tego efektu. Dopiero wprowadzenie do analizy modelu wyceny odrębnej cechy, jaką są VAT-owskie warunki transakcji, daje możliwość rzeczywistego określenia wpływu tego faktu na kształtowanie się cen brutto nieruchomości.

Jaki jest wniosek z tego, co robili rzeczoznawcy majątkowi skupieni w Polskim Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych na zorganizowanych warsztatach praktyczno-metodycznych?

Odpowiedź jest jasna: do tej pory prowadzono jedynie dyskusje czysto teoretyczne, rozważając głównie argumenty prawne i organizacyjne kwestii wyceny nieruchomości z VAT-em albo bez VAT-u. W dyskusji, jak to w dyskusji, padały argumenty różnej wagi i sensowności. O zagadnieniu wypowiedziały się nawet niektóre ciała ekspercko-zawodowe  w postaci opinii. To, do której z kategorii zaliczyć którą wypowiedź, pozostawiam, znającym ich treść.

Ale nikt do tej pory nie zadał sobie trudu, żeby zobaczyć jakie praktyczne, metodyczne i warsztatowe konsekwencje dla samego szacowania i dla praktyki rzeczoznawców majątkowych ma przyjęcie wyceny nieruchomości w wartości brutto i netto. Nikt nie zadał sobie trudu, żeby sformułować zagadnienie w kategoriach, które mogłyby być rozpatrywanie nie w kategoriach opinii dyskutantów ale w kategoriach obiektywizujących problem i pozwalająchch na jego rozstrzygnięcie.

Działo się tak, jak sądzę, między innymi dlatego, że w znakomitej większości dyskutanci nie posiadali wypracowanego odpowiedniego aparatu pojęciowego pozwalającego zobiektywizowac zagadnienie oraz instrumentarium obliczeniowego aby móc na tak sformułowane pytanie odpowiedzieć.

Wniosek z zorganizowanych przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych warsztatów jest taki, że pytanie o kewstię wyceny nieruchomości w wartościach brutto i netto można sensownie sformułować w postaci zobiektywizowanej, jako pytanie o sprawność zbudowanych na wartościach brutto i netto modeli wyceny nieruchomości i można próbować na nie stosując sprawdzalne, obiektywne kryteria odpowiedzieć, co uczestnicy warsztatów PTRM starali się zrobić.



Tomasz Kotrasiński

 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI