news

Wady procesów odszkodowawczych czyli łączy nas miłość ojczyzny

 

autor:
Wojtek Nurek
RealExperts.pl sp. z o. o. 

 

 

 

 

 

Drogowa Trasa Średnicowa (DTŚ) to drogowy bypass aglomeracji górnośląskiej łączący Katowice z Gliwicami. Zakończenie realizacji DTŚ-ki usprawni znacząco tempo przemieszczania się między miastami konurbacji śląskiej.  Droga funkcjonuje już na odcinku od Katowic do Rudy Śląskiej. Budowa drogi sukcesywnie przesuwa się już w Zabrzu. W Gliwicach trwa wykup nieruchomości pod  budowę drogi.  Tu ma zakończyć się DTŚ-ka i tu zaczyna się problem.

 

Bezmyślna sprzedaż mieszkań i nietrafione oferty ich nabycia

Na trasie realizowanej drogi stoi kamienica, w której kilka lat temu sprzedano kilkanaście mieszkań. Był to najprawdopodobniej wypadek przy pracy służb miejskich z prezydentami miasta na czele. Choć przebieg drogi znany był od wielu lat to z niewiadomych powodów mieszkania zostały sprzedane ich najemcom. Po nabyciu swoich mieszkań ich nowi właściciele ochoczo i w dobrej wierze przystąpili do remontów. Ku ich zdziwieniu po upływie kilku zaledwie lat, pod koniec 2006 i na początku 2007 roku, spółka powołana do budowy drogi wystąpiła do nich z ofertami nabycia przez Miasto Gliwice uprzednio sprzedanych mieszkań za cenę „odpowiadającą ich wartości rynkowej określonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego". Ofertę sporządzono na motywach art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zobowiązuje do przeprowadzenia rokowań z właścicielami.  Właściciele lokali mieszkalnych wzięli pod pachę przedłożone im oferty nabycia mieszkań i ruszyli na lokalny rynek nieruchomości, do lokalnych biur pośrednictwa. Czasu na namysł mieli niewiele, ponieważ dano im go jedynie 14 dni.  W niezwykle prosty i oczywisty sposób przekonali się, że przedstawione im ceny są znacznie niższe od cen ofertowych, z którymi spotkali się w biurach pośrednictwa. Gremialnie odpowiedzieli odmownie na złożone im, wadliwe oferty nie nawiązujące do stanu rynku nieruchomości.
Odpowiedź z Miasta nadeszła pod koniec lutego. Bez zbytnich ceregieli wyjaśniono w niej, że „w związku z zarzutami o nieaktualność wyceny zwrócono się do rzeczoznawcy majątkowego o dokonanie powtórnej analizy rynku" a dodatkowo, że „obecnie przygotowywane są przez rzeczoznawcę majątkowego aktualizacje wartości mieszkań ...".
Innymi słowy potwierdzono urzędowym pismem, że oferta złożona właścicielom mieszkań była chybiona. Wywołane zamieszanie, edycja urzędowych pism, czynności rzeczoznawcze okazały się niewiele warte. Udało się natomiast wprowadzić nerwowość i stan napięcia do życia kilkunastu rodzin właścicieli mieszkań.

 

 

Skutki niestarannego przygotowywania ofert


Cóż wynika z tego lekkiego podejścia do ustawowych pomysłów na przedkładanie ofert? Wynika to, że jakość realizowanych wycen nie była kontrolowana. Wynika także to, że nad podawanymi w ofercie kwotami oferent się nie zastanawiał. W opisywanej sytuacji kontroli jakości dokonali dopiero sami właściciele nieruchomości. Im powierzono obowiązek weryfikacji przedkładanych ofert cenowych z informacjami rynkowymi.

Po dwóch miesiącach inwestor publiczny przedłożył właścicielom mieszkań aneksy do ofert. Z aneksów wynika wyraźnie, że rzeczoznawca rzeczywiście dokonał „aktualizacji".  Polegała ona na tym, że wartości mieszkań z pierwszej oferty podciągnięto przeciętnie o 48% w górę.  Nie trzeba być ekspertem by stwierdzić, że hojne podciągnięcie wartości miało niewiele wspólnego ze zmianami na rynku mieszkań. Była to w istocie korekta uprzednio popełnionego błędu. Błędu wielokrotnego oraz dosyć grubego. Swobodne podejście do swoich obowiązków grupy osób wynagradzanych za publiczne pieniądze spowodowało, że kilkanaście rodzin wpadło w zrozumiałą panikę. Na całe szczęście żadne wiążące decyzje nie zapadły. Tok sprawy mógł toczyć się dalej.

Po tuningu wartości dokonanym przez rzeczoznawcę  właściciele nieruchomości lokalowych otrzymali następne oferty. Z treści ofert wynika, że proponowana w nich cena odpowiada „wartości rynkowej określonej przez uprawnionego rzeczoznawcę".

Ponieważ każdy z nas może znaleźć się w podobnej sytuacji warto się zastanowić, czy cena proponowana w rokowaniach powinna odpowiadać wartościom rynkowym nieruchomości.

 

Wartość rynkowa nieruchomości a wysokość odszkodowania


Cena umowna odszkodowania winna być określona w takiej wysokości by właściciele poszczególnych nieruchomości byli w stanie odtworzyć posiadane prawa. Zasadę tę wskazuje wyraźnie możliwość oferowania właścicielom w drodze rokowań nieruchomości zamiennej. Jakkolwiek dla przypadku przedmiotowych nieruchomości kwestie odszkodowań regulowane są na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami to od 16 grudnia 2006 r. kwestie nabywania nieruchomości lokalowych w związku z realizacją dróg publicznych regulowane są na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W art. 18 ust. 1 ustawodawca doprecyzował tam sposób określania wysokości odszkodowania - w tym także odszkodowania za nieruchomości lokalowe: „... W odniesieniu do lokali mieszkalnych ustalona wartość odszkodowania nie może pogorszyć warunków mieszkaniowych dotychczasowego właściciela."
Przytoczony sposób określania odszkodowania nawiązuje wyraźnie do treści art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.:
„1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.
2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem."

Zgodnie z 130 ust. 2. ustawy o gospodarce nieruchomościami „Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości."  Należy jednak mieć świadomość, że czynności rzeczoznawcy majątkowego dotyczą wyłącznie szacowania wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Określenie wysokości odszkodowania wymaga natomiast uwzględnienia wszelkich pozostałych kosztów, które będą niezbędne do poniesienia przez właścicieli poszczególnych lokali aby nastąpiła możliwość odtworzenia posiadanych praw. Pominięcie tych pozostałych kosztów uniemożliwi odtworzenie posiadanych praw. Wyznaczenie odszkodowania wyłącznie na podstawie  wartości nieruchomości nie może być uznane za słuszne. Za ekwiwalent wartości rynkowej nieruchomości nie jest możliwe odtworzenie nieruchomości o podobnych walorach rynkowych. Przy określaniu wysokości odszkodowania należy uwzględnić prócz wartości samej nieruchomości następujące składniki:

  • utratę pożytków czerpanych z tytułu własności nieruchomości (np. reklamy, bilboardy, etc.)
  • koszty przeprowadzki,
  • koszty zakupu nieruchomości zamiennej,
  • koszt ewentualnego remontu niezbędnego do wykonania w zamiennej lub nabywanej nieruchomości mający na celu odtworzenie posiadanego standardu,
  • koszt wynikający ze wzrostu cen nieruchomości lokalowych mieszkalnych na lokalnym rynku nieruchomości (mogący mieć miejsce od daty otrzymania odszkodowania do daty nabycia zamiennej nieruchomości lokalowej).

Prowadzone rokowania winny więc obejmować określenie warunków zbycia posiadanych praw w drodze umowy. Kwota umowna winna być określona w takiej wysokości by posiadacze poszczególnych nieruchomości byli w stanie odtworzyć posiadane prawa w stosunku 1:1. Środki pieniężne przekazywane właścicielom nieruchomości powinny dawać możliwość odtworzenia posiadanych warunków mieszkaniowych. Właścicielom poszczególnych nieruchomości przysługuje tak wyznaczona kwota odszkodowania niezależnie czy zdecydują się oni nabyć nieruchomość zamienną czy też przeznaczą przekazane im środki na inne cele.  Niezależnie od tego jakie będzie przeznaczenie otrzymanej kwoty odszkodowania poszczególnym właścicielom nieruchomości lokalowych przysługuje odszkodowanie wyznaczone  na takich samych zasadach, ponieważ winno one być słuszne a więc dawać możliwość odtworzenia posiadanych aktualnie praw.
Z przedstawionej argumentacji wyraźnie wynika, że utożsamianie wysokości odszkodowania z wartością nieruchomości szacowaną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest błędem. Wpływa na zaniżenie wysokości odszkodowania wobec czego jest niekorzystne dla właścicieli nieruchomości. Korzyść finansową uzyska wyłącznie inwestor publiczny.

 

 Przypadek z życia wzięty

Powracając do komentowanego przypadku można łatwo odkryć, że siłowe upychanie wysokości odszkodowania w wartości nieruchomości rodzi problemy. Na wstępie właścicielom mieszkań przekazana została następująca informacja: „... zgodnie z dotychczasową praktyką koszty umowy sprzedaży lokalu lub zamiany, ewentualnie inne uzasadnione, uznane przez Miasto i Samorząd Województwa Śląskiego, związane z przeniesieniem telefonu, wymiany dokumentów były pokrywane ze środków inwestycji. Kwestię przeprowadzki prowadzi Miasto Gliwice, a koszty nie obciążają właściciela lokali."-  pismo z dnia 28 lutego 2007 r. a następnie (oferta z dnia 14 marca 2007 r.): „Wartość nieruchomości uwzględnia także pożytki z reklam przypadające na ww. nieruchomość lokalową."
Dla poprawienia atmosfery prowadzonych rokowań lepiej by się stało, gdyby deklaracje publicznego inwestora o jego skłonnościach do ponoszenia kosztów dodatkowych przedstawione zostały w formie konkretnych kwot a nie w formie ogólnych informacji o dotychczasowych, zwyczajowych zachowaniach inwestora.

Jak przedstawiono wyżej w korespondencji pojawiły się jedyne ślady informacji o tym, że inwestor publiczny prócz wartości nieruchomości skłonny jest rozważyć dodatkowe składniki odszkodowania. Z uwagi jednak na fakt, że były to deklaracje niekonkretne i tym razem rokowania się nie powiodły. Właściciele mieszkań swoją odmowną odpowiedź na przedłożoną im ofertę poparli argumentami wziętymi z lokalnego rynku nieruchomości.


Argument I.
Odszkodowanie winno uwzględniać
wzrost cen nieruchomości w czasie

Rysunek 1: Wykres rozrzutu - Data/Cena jednostkowa 1 m2 p.u.
dla śródmieścia Gliwic - stan na dzień 21 marca 2007 r.

Rysunek 2: Wykres rozrzutu - Data/Cena jednostkowa 1 m2 p.u.
dla śródmieścia Gliwic - stan na dzień 22 września 2007 r.

Rysunek 3: Wykres gęstości transakcji odbywanych
w poszczególnych miesiącach na obszarze śródmiejskich obrębów Gliwic
stan na dzień 21 marca 2007 r.

Rynek gliwicki ma ograniczoną chłonność. Średnio miesięcznie w śródmieściu Gliwic odbywają się 22 transakcje. Gęstość transakcji bywała różna w poszczególnych okresach roku i wahała się od 8 do nawet 39 transakcji miesięcznie. Jednoczesne pojawienie się na lokalnym rynku nieruchomości kilkunastu uczestników rynku zdeterminowanych nabyć nieruchomość lokalową będzie miało najprawdopodobniej istotny wpływ na chwilowy wzrost cen. Wśród ofert publikowanych przez pośredników nieliczne charakteryzują się istotnym podobieństwem do przedmiotowych nieruchomości lokalowych. Oferowane lokale mieszkalne rzadko usytuowane są w przedwojennych, atrakcyjnych kamienicach. Wiele ofert dotyczy mieszkań o niewielkiej powierzchni użytkowej nie przekraczającej 50 m2. Założyć więc należy, że okres poszukiwania zamiennej nieruchomości na terenie śródmiejskiej strefy Gliwic może trwać kilka miesięcy lub dłużej. Przy obserwowanej cenowej tendencji wzrostowej właściciele przedmiotowych mieszkań winni dysponować środkami finansowymi kompensującymi obiektywnie występujące zjawisko wzrostu cen.
Przy założeniu, że okres niezbędny do zawarcia transakcji może trwać od 6 do 12 miesięcy należy się liczyć ze średnim przyrostem cen jednostkowych nieruchomości lokalowych od  248,47 -  496,94 zł/m2 (przyjmując wyliczone wyżej 1,3804 zł/m2/dzień - wykres Nr 1). Bez uwzględnienia między innymi i tego zjawiska nie będzie możliwe odtworzenie aktualnie posiadanych praw a tym samym nie zostanie spełniona konstytucyjna zasada słusznego odszkodowania. Niezależnie od tego czy odszkodowanie zostanie ustalone na podstawie rokowań o nabycie nieruchomości w drodze umowy czy też w procesie wywłaszczeniowym zasada słusznego odszkodowanie pozostawać będzie w mocy i nie powinna być pomijana przez przedstawicieli instytucji publicznej realizującej inwestycję celu publicznego.

 

Argument II.
Oferowana cena nabycia nieruchomości jest niższa
od cen oferowanych na rynku

Rysunek 4 - Porównanie ofert pośredników z transakcjami przyjętymi do określenia wartości rynkowej - stan na dzień 21 marca 2007 r.

Argument III.
Oferowana cena nabycia nieruchomości nie uwzględnia kosztów dodatkowych (prócz wartości nieruchomości) niezbędnych do odtworzenia posiadanych praw

W ofertach i sposobie kalkulacji ceny ofertowej pominięto następujące składniki odszkodowania:

  • koszty ochrony nieruchomości do czasu dokonania przeprowadzki (w wyniku działań inwestycji publicznej realizującej inwestycję celu publicznego dokonano eksmisji najemców lokali stanowiących własność Miasta pozostawiając nieruchomość bez niezbędnej ochrony, która potrzebna jest do ograniczenia aktów wandalizmu oraz utrzymania dotychczasowych warunków mieszkalnych do czasu formalnego uregulowania kwestii odszkodowawczych),
  • koszt nabycia nieruchomości (prowizja pośrednika, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata notarialna, opłata sądowa, inne koszty wynikające z konieczności angażowania się w poszukiwanie nieruchomości zamiennej),
  • koszt przeprowadzki,
  • koszty wynikające ze zmiany adresu (przeniesienie telefonów, wymiana dokumentów, pieczątek etc.),
  • koszt wynikający ze wzrostu cen w czasie (od daty otrzymania odszkodowania do daty nabycia nieruchomości zamiennej),
  • koszt adaptacji nabytych nieruchomości zamiennych do własnych potrzeb,
  • koszt obsługi prawnej i specjalistycznej (koszt specjalistów niezbędnych właścicielom nieruchomości do ich obrony przed inwestorem publicznym).

Podjęcie dalszych rokowań wymaga uzupełnienia przedkładanych ofert o nieuwzględnione a wymienione wyżej składniki odszkodowania.
Po kilku miesiącach ciszy korespondencyjnej, która trwała do października 2007 inwestor publiczny raczył się odezwać. Po wnikliwym przeanalizowaniu przedłożonych argumentów ... podtrzymał oferty przedłożone właścicielom mieszkań uprzednio w marcu 2007 r. 
Najemcy mieszkań stanowiących własność miasta zostali przekwaterowani do nowych, wybudowanych między innymi dla nich mieszkań. Nieliczni właściciele mieszkań zmęczeni rokowaniami zdecydowali się na objęcie lokali zamiennych. Właścicielom mieszkań, którzy nie skorzystali z przedłożonych ofert  pozostaje koczować w opustoszałym budynku do czasu gdy inwestor publiczny wpadnie w końcu na pomysł złożenia sensownej oferty cenowej. W ostateczności pozostaje właścicielom mieszkań skorzystać z administracyjnego procesu wywłaszczeniowego, w którym o wysokości odszkodowania może wypowiedzieć się sąd. Nie są to z pewnością sytuacje, w które chciałby brnąć obywatel unijnego, demokratycznego państwa.


Zagadnienia negatywne dostżeżone w opisywanym procesie
nabywania nieruchomości przez inwestora publicznego

 

 

 

 

 

Zagadnienie I.
Niegospodarność w zarządzaniu majątkiem publicznym

Przebieg drogi publicznej DTŚ planowano od wielu lat. Już w latach 40 ubiegłego wieku rozważano dla lokalizacji przebieg drogi publicznej. W latach 80 istniały już skonkretyzowane plany zagospodarowania przestrzennego. Pomimo tego podjęto wadliwą decyzję o sprzedaży lokali stanowiących własność miejską na rzecz ich najemców. Lokale mieszkalne sprzedane zostały z bonifikatą. Po niedługim czasie Miasto Gliwice stoi przed koniecznością wykupu mieszkań. Tym razem już bez bonifikaty i z dodatkowymi kosztami należnymi ich właścicielom. Wadliwa decyzja stała się przyczyną wyraźnej niegospodarności w zarządzaniu mieniem publicznym.

Zagadnienie 2.
Brak profesjonalnej kontroli nad jakością wycen realizowanych
dla potrzeb określenia wysokości odszkodowania


Na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego sporządzone zostały wyceny.  Wartości oszacowane przez rzeczoznawcę zostały bezkrytycznie przyjęte przez zleceniodawcę - inwestora publicznego. Wynik szacowania został zamieszczony w ofercie złożonej właścicielom lokali mieszkalnych. W efekcie czynności podjętych przez właścicieli nieruchomości stwierdzone zostały wady wycen. Uwagi zostały przekazane za pośrednictwem inwestora publicznego autorowi wycen - rzeczoznawcy majątkowemu, który dokonał korekty swych opracowań. Efekt korekty zamieszczony został w kolejnych ofertach złożonych właścicielom mieszkań.
Opisywana sytuacja powtórzyła się dla każdej nieruchomości z osobna. Nie był więc to przypadkowy błąd losowy lecz pewna prawidłowość. Istnieją podstawy do przypuszczenia, że opracowania realizowane przez uprawnionego rzeczoznawcę przyjmowane są bezkrytycznie, bez niezbędnej dla wagi sprawy kontroli jakości usługi. Istnieje obawa, że brak efektywnej kontroli jakości usługi występuje już w chwili wyłaniania wykonawcy usługi w procesie przetargowym. Przy okazji wielu postępowań o zamówienie publiczne środowisko polskich rzeczoznawców majątkowych wielokrotnie podnosiło wady rozstrzygania przetargów przy zastosowaniu kryterium najniższej ceny jako jedynego kryterium rozsądzającym o wyborze wykonawcy wycen. Być może i w tym przypadku zadziałała wada takiego podejścia do usługi w zakresie szacowania nieruchomości. Inwestor publiczny nie mający rozeznania na lokalnym rynku nieruchomości winien wspierać się w swych działaniach odszkodowawczych ekspertami, którzy potrafią się wykazać znajomością rynku nieruchomości, na którym prowadzona jest inwestycja publiczna.


Zagadnienie 3.
Błędne utożsamianie wysokości odszkodowania z wartością rynkową nieruchomości szacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego

Powtarzającą się wadą procesu odszkodowawczego jest utożsamianie wartości rynkowej nieruchomości szacowanej przez rzeczoznawcę z wysokością odszkodowania. Jak wykazano wyżej rozumowanie takie jest błędne co jest podstawą pojawiających się konfliktów. Błąd ten ma swoje źródło w zasadach określania wysokości odszkodowania dla gruntów przeznaczonych pod drogi (§ 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). W efekcie funkcjonowania tego przepisu wartość rynkowa nieruchomości gruntowej „dociągana" jest do wysokości kwoty odszkodowania. Zamiast szacować wartość nieruchomości rzeczoznawca zajmuje się określaniem wysokości odszkodowania. Opisywany mechanizm przestaje działać w przypadku nieruchomości zabudowanych oraz nieruchomości lokalowych. „Dociąganie" wartości do wysokości odszkodowania jest dla tych typów nieruchomości mniej efektywne. Dla potrzeb przerwania licznych konfliktów właścicieli nieruchomości z inwestorami publicznymi niezbędne jest wprowadzenie wyraźnych i jasnych zasad kalkulowania wysokości odszkodowań.

Podsumowanie


W omawianym przypadku, na żywych organizmach, można prześledzić złe praktyki procesu odszkodowawczego w Polsce wynikające z wadliwego funkcjonowania instytucji publicznych oraz niejednoznacznych przepisów prawa w tym zakresie. W związku z występowaniem wyżej opisanych zjawisk proces odszkodowawczy rozwlekany jest nadmiernie w czasie. Właściciele nieruchomości zmuszani są do podejmowania czynności, które nie leżą w ich kompetencjach, a które wymagają ich czasu i pieniędzy. Do ponoszenia nakładów finansowych niezbędnych do obrony przed niekompetencją urzędników instytucji publicznych, na które łożą jako podatnicy i obywatele miasta.  Do wikłania się w procesy sądowe z silniejszymi od nich instytucjami publicznymi. Ponadto właściciele nieruchomości, które przeznaczone zostały na cele publiczne, doświadczane są doznaniami, które trudno wyrazić w kategoriach materialnych. Doświadczenie wielu krajów europejskich pokazuje, że tak wcale być nie musi. W wielu państwach rządzącym udaje się zrozumieć trudną dolę właścicieli nieruchomości, którzy dla publicznego dobra zmuszani są do zbywania swych nieruchomości. W mądrze zarządzanych krajach mieszkających tam ludzi może jednoczyć miłość Ojczyzny. Kilkunastu gliwickich właścicieli lokali mieszkalnych ma z tą miłością w ostatnich miesiącach dość duże problemy. Pomimo wyraźnego przekazu, który widnieje na elewacji ich budynku.

 

 

 

 

 

Wojtek Nurek

 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI