news

Cena i wartość

autor:
Wojtek Nurek
RealExperts.pl sp. z o.o.

 

Nieruchomość jest dobrem rzadkim, którym nie obraca się zwykle tak często jak innymi dobrami. W nieruchomościach zawarty jest często majątek daleko większy niż w przypadku wielu innych towarów oferowanych na rynku. Powyższe nie zmienia jednak faktu, że mechanizm sprzedaży i kupna nieruchomości jest podobny do obrotu innymi towarami, powszechnie występującymi na rynku. W Polsce przywykliśmy, że w sklepach nie targujemy się ze sprzedającym. Na towary znajdujące się w sklepie sprzedający umieszcza kwotę sygnalizującą cenę, za którą skłonny jest sprzedać wystawiany towar. Nie oznacza to wcale, że wybranego towaru nie można kupić po niższej, czy też po wyższej cenie. Nikogo dziś nie dziwi, że ten sam towar może być oferowany w różnych cenach. Towar o tej samej jakości, w sklepach zlokalizowanych w tym samym mieście, czasem na tej samej ulicy sprzedawany jest za różne ceny. Taka jest natura handlu.

Nie inaczej jest w przypadku nieruchomości. Przyznać należy, że w tym przypadku proces ustalania ceny jest znacznie bardziej skomplikowany. Zwykle staleniu ceny transakcyjnej towarzyszą zaciekłe negocjacje pomiędzy sprzedającym i kupującym. Znaczna kwota transakcji ośmiela do targów. Do zabiegania o jak najkorzystniejszą cenę. Cóż się dziwić? W grę wchodzi zazwyczaj znacznie większa kwota niż ta, z którą mamy do czynienia w przypadku innych dóbr.

Jednak i tu, podobnie jak w przypadku dóbr typowych, cena nieruchomości może może zostać ustalona na różne kwoty. Wysokość ceny uzależniona jest mocno np. od umiejętności negocjacyjnych stron. Konfrontacja dobrego sprzedającego ze słabym kupującym daje w efekcie wysoką cenę. W przypadku odwrotnego układu, gdy umiejętności negocjacyjne kupującego górują nad umiejętnościami sprzedającego, pojawia się niska cena.

W efekcie różnorodnych zabiegów marketingowych stosowanych przez strony transakcji nieruchomości o tych samych walorach uzyskują różne ceny. Z obiektywnego punktu widzenia wydaje się, że nieruchomości takie powinny być zbywane na tym samym poziomie cenowym. Według identycznej ceny. Tak się jednak nie dzieje, bo ustalona ostatecznie cena jest wypadkową czynników obiektywnych, związanych z walorami sprzedawanej nieruchomości, oraz czynników subiektywnych związanych z walorami uczestników transakcji.

Miernikiem obiektywnych walorów rynkowych nieruchomości wyrażonym w pieniądzu jest wartość. Szacowanie wartości nieruchomości wymaga jednak obserwacji zachowań uczestników rynku nieruchomości. Wymaga poznania motywów uczestników transakcji. Celem tego poznania jest odzielenie tego co w w zaobserwowanych cenach wspólne, powtarzalne, obiektywne, związane z walorami nieruchomości od tego, co indywidualne, niepowtarzalne, subiektywne, związane z walorami uczestników transakcji. Efektem procesu szacowania wartości jest wskazanie najbardziej prawdopodobnej przewidywanej ceny sprzedaży jej sprzedaży. Ceny, która odzwierciedlaja wyłącznie typowe, niejako uśrednione zachowania stron dokonywanych transakcji, motywowane jedynie walorami samej nieruchomości i oczyszczone w ten sposób od konkretnego kontekstu pojedynczych aktów kupna-sprzedaży.

Omówiony sposób szacowania wartości powinien uprzytamniać, że nie jest wcale wykluczone by transakcje dokonywane były taniej lub drożej niż wartość nieruchomości. Należy stwierdzić, że to raczej zasada obrotu wszelkimi dobrami na wolnym rynku. Ceny oscylują wokół wartości. W przypadku towarów występujących na rynku masowo wahnięcia są nieznaczne natomiast w przypadku towarów rzadkich, wahnięcia mogą być większe.

Przedstawiona powyżej natura ceny i wartości sprawia, że cena nie jest najlepszym miernikiem walorów towaru występującego na rynku. Znacznie lepiej nadaje się do tego celu wartość, będąca pewnym uśrednieniem obserwowanych zjawisk, tendencji i zachowań.

Masowym odbiorcą informacji o wartości są między innymi banki, które zabezpieczają swoje kredyty na nieruchomościach. Banki muszą się liczyć z tym, że może nastąpić konieczność zbycia nieruchomości, na których zabezpieczony jest kredyt. Z omówionych wyżej względów bank zainteresowany jest informacją o spodziewanej, typowej, najbardziej prawdopodobnej cenie, za którą będzie mógł zbyć nieruchomość. W procesie szacowania wartości nie wyklucza się, że faktyczna cena transakcyjna mogła być wyższa albo niższa. Faktyczna cena transakcyjna nie jest jednak wielkością, która jest istotna dla procesu kredytowania. Faktem jest, że strony transakcji żywo zainteresowane są konkretną, cyli odpowiednio jak najniższą i jak najwyższą, ceną. Bank zainteresowany jest natomiast wartością nieruchomości, czyli ceną najbardziej prawdopodobną.

Cena i wartość są pojęciami podobnymi, zbliżonymi do siebie lecz nie tożsamymi. Wartość jest szczególnym rodzajem ceny - ceną zobiektywizowaną, oczyszczoną z subiektywizmu uwarunkowań konkretnych transakcji kupna-sprzedaży. Powyższe warto mieć na względzie przy zabieganiu o kredyt i w innych sytuacjach, w których dochodzi do konfrontacji ceny i wartości.

 

 


Wojtek Nurek

 

 

Na temat wartości i jej różnych typów przeczytać można w artykule:

Wartość rynkowa i wartości nierynkowe. Przyczynek do problematyki istnienia różnych rodzajów wartości

 

O zagadnieniu czy wycena nieruchomości powinna obejmować wartości w cenach brutto czy netto przeczytać można w artykule:
Brutto czy netto? Cena, wartość i VAT.

O ustaleniach analizy kwestii wpływu VAT-u na wartość nieruchomości, których dokonano w trakcie warsztatów metodycznych PTRM, można się zapoznać w artykule:
Wycena nieruchomości brutto czy netto? Na gorąco z warsztatów praktyczno-metodycznych PTRM

 

 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI