news

Prima Aprilis Kilka uwag na temat rodzimego modelu kształcenia rzeczoznawców majątkowych

 

autor:
Wojtek Nurek
RealExperts S.K.A.

 

 

 

Dnia 1 kwietnia 2009 r. ukazało się Rozporządzenie Ministra Infrastruktury zmieniające rozporządzenie w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Zainteresowana tym rozporządzeniem jest wąska grupa osób, które zamierzają w nadchodzącej przyszłości wejść w posiadanie uprawnień lub licencji. Zainteresowych twórczością ministra można także znaleźć wśród osób, które zastanawiają się na co wydawane są publiczne pieniądze wyciskane ze społeczeństwa za pomocą podatków, opłat, akcyz i innych znanych i mało lubianych instrumentów.

 

 

Z racji posiadanych uprawnień nie powinienem się pozornie interesować tą częścią aktywności ministra i urzędników ministerstwa. A jednak! Sentyment do zawodu i troska o sens wydawania cennych publicznych pieniędzy sprawia, że się zastanawiam. Im bardziej się zastanawiam tym więcej pojawia się wątpliwości.

 

 

W pierwszej kolejności należy zastanowić się jaki wpływ na codzienną praktykę zawodową, na jakość świadczonych na co dzień usług w zakresie wyceny nieruchomości ma treść omawianego rozporządzenia?
Odpowiedź jest prosta - znikomy.
Nie ma się co łudzić. Odbiorcy usług nie odczują wpływu zmian rozporządzenia na jakość świadczonych usług. Będzie jak było. Mogę się o to założyć z ministrem oraz całym sztabem urzędników zatrudnionych na potrzeby stworzenia rozporządzenia a na stępnie dokonania jego zmiany.

 

 

Osoby zainteresowane zdobyciem uprawnień i licencji mogą mieć niemal pewność, że proces zdobywania uprawnień jest coraz bardziej pokrętny a przy okazji coraz dla nich droższy i bardziej kłopotliwy.
Oczywiście należy mieć świadomość, że treść rozporządzenia jest pożywką dla szerokiej rzeszy organizatorów i wykładowców kursów oraz studiów, którzy żyją z taśmowego przygotowywania adeptów do zawodu. Im bardziej rozbudowane i skomplikowane wymagania stawiane w przepisach prawnych przed adeptami do zawodu, tym więcej okazji do zarobienia dla tzw. lobby szkoleniowego.

 

 

Kuriozalnym jest fakt, że zagmatwany proces edukacyjny dedykowany jest nie tyle przygotowaniu do zawodu ile przygotowaniu do zdawania egzaminu państwowego. Także praktyki zawodowe są w istocie kontynuacją sprawnie funkcjonującego biznesu edukacyjnego. Wbrew pozorom organizatorami praktyk sporadycznie są praktycy. Zwykle organizatorami praktyk są te same osoby, które zaangażowane są w proces edukacyjny. Osoby te można znaleźć także w składzie Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej. Ich zaangażowanie w proces edukacyjny oraz organizację praktyk jest tak silne, że nie starcza już im czasu na zwykłe wykonywanie zawodu. Praktycy są organizatorami praktyk sporadycznie. Praktycy czerpią dochód z uprawiania zawodu. Organizatorzy praktyk nastawiają się na czerpanie dochodu z praktykantów. Tu wcale nie chodzi o terminowanie u boku "mistrza". Nie ma się co łudzić.

 

 

Można więc skonstatować, że proces nadawania uprawnień to dobrze i sprawnie funkcjonujący biznes, który wsparty jest stosownym, dedykowanym temu biznesowi aktem prawnym w randze rozporządzenia ministra infrastruktury. Głównymi beneficjentami biznesu są wszelkiej maści wykładowcy i organizatorzy praktyk. Dostawcami dochodu są osoby zamierzające wejść do zawodu. Cierniowa i kosztowna droga do zawodu to podwaliny sprytnie konstruowanego biznes planu.

 

 

Znana jest powszechna, polityczna niechęć do korporacji zawodowych. Mocno atakowane są korporacje zawodów prawniczych i lekarzy, które w ramach własnych struktur nadają uprawnienia do wykonywania zawodu i kontrolują reprezentantów zawodu. W atakowanych profesjach wejście do zawodu odbywa się bez ingerencji i angażowania pieniędzy i struktur państwowych. Omawiane rozporządzenie ukazuje czarno na białym hipokryzję tej medialnej niechęci do korporacji zawodowych.
Dostęp do zawodu relizowany za pośrednictwem struktur państwowych okazuje się farsą na najwyższym z możliwych poziomie. Wady wytykane zwykle korporacjom zawodowym w spektakularnych politycznych wystąpieniach wcale nie zostają  eliminowane gdy bieże się do tego państwo. Wbrew pozorom i intencjom nie są eliminowane ewidentnie złe rozwiązania. Dostęp do zawodu rzeczoznawcy majątkowego jest mocno utrudniony i kosztowny co absolutnie nie ma przełożenia i wpływu na jakość świadczonych usług. Fakt nabycia uprawnień bardziej świadczy o tym, że adept do zawodu złożył stosowną daninę oraz przeszedł cierniową i sformalizowaną rozporządzeniem ścieżkę, niż o tym, że na rynku usług pojawił się kolejny ekspert wysokiej klasy.

 

 

Odnosząc się do skutków treści rozporządzenia na rzeczywistość gospodarczą należy stwierdzić, że jest on znikomy. Niedostrzegalny.
W branży obsługiwanej przez rzeczoznawców majątkowych głównym problemem jest brak profesjonalnych, publicznych źródeł informacji. Polscy rzeczoznawcy cierpią na chroniczny niedorozwój publicznych rejestrów cen nieruchomości, które stanowić winny podstawę do wypowiadania się o wartościach nieruchomości a także tworzenia technologii szacowania wartości. Między innymi na potrzeby wycen wykorzystywanych masowo przez różnorodne instytucje publiczne.

 

 

W państwach bardziej zaawansowanych cywilizacyjnie rola Państwa ogranicza się do tworzenia lub wspierania rozwoju zaawansowanych źródeł wiedzy o nieruchomościach, które stanowią tworzywo i podstawę dla działalności instytucji publicznych i ekspertów. Jeśli nie ma dobrych źródeł wiedzy o dokonywanych transakcjach to nie da się sensownie planować kosztu budowy dróg publicznych, trudno jest prognozować wpływy do kas instytucji publicznych z tytułu tych opłat, które wiążą się z wartością nieruchomości. Do powszechnie znanych należą między innymi: użytkowanie wieczyste, renty planistyczne, podatki lokalne i inne.
Kwestie dostępu do zawodów eksperckich, zagadnienia związane z nadawaniem i odbieraniem uprawnień powierzane są organizacjom pozarządowym. Nie ma potrzeby by środki publiczne i kosztowne struktury urzędnicze angażowane były w kontrolowanie usług, które i tak najlepiej weryfikuje rynek. Naturalne mechanizmy rynkowe winny sprawiać, że na rynku usług pozostają jedynie najlepsi. Źli eksperci
winni być trzebieni bezlitośnie przez niewidzialną rękę rynku. To główna zasada, która powinna działać samoczynnie i bezobsługowo. W każdym razie bez angażowania środków publicznych.

 

 

W Polsce sprawy postawione są na głowie. Rzeczoznawcy, praktycy zajmują się budowaniem własnych baz danych informacyjnych natomiast Państwo angażuje się w proces nadawania uprawnień oraz w tworzenie sformalizowanych prawem restrykcyjnych metod wyceny. W efekcie tych działań  jakość świadczonych usług wciąż pozostawia wiele do życzenia. Rola polskich rzeczoznawców majątkowych widziana przez instytujcę nadającą uprawnienia nie jest tożsama z rolą jaką pełnią rzeczoznawcy w świecie.
Poza naszym krajem zadanie stawiane przed  rzeczoznawcami jest proste - jest nim porfesjonalne szacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Z uwagi na skomplikowany charakter szacowanej materii jest to na tyle skomplikowane zajęcie, że do jego sensownego wykonania potrzebny jest ekspert. Jeśli prognozy eksperta się nie sprawdzają to rynek takiego eksperta odrzuca. Jeśli prognozy się sprawdzają do ekspert ma zajęcie.

 

 

W Polsce rola eksperta od wartości nieruchomości widziana jest inaczej. Zadaniem eksperta-rzeczoznawcy jest wcielanie w życie przepisów prawnych regulujących ustalone procedury postępowania. Efektem ubocznym takiego działania może być prawidłowo oszacowana wartość rynkowa. Nie to jednak istota czynności realizowanych przez tego urzędowo i prawnie sterowanego eksperta. Zadaniem rodzimego eksperta, które definiowane jest w sztywnych procedurach nie jest w żadnym razie ocena zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości, które mają wpływ na ceny i wartości. Prasa i media nie zwracają się do polskich rzeczoznawców o ocenę zjawisk rynkowych, o dokonywanie prognoz rynku nieruchomości. Przyzwyczajono się, że polscy rzeczoznawcy znają się raczej na przepisach prawnych a nie na tym, co się na rynku nieruchomości dzieje. Wiele w tym przykrym zjawisku racji.
Na potwierdzenie wystarczy zagadnąć adeptów do zawodu, uczestników kursów i studiów o to jaką część procesu kształcenia poświęcono realnej wiedzy o rynku nieruchomości, konstruowaniu analiz, badaniom rynku nieruchomości czy też tworzeniu i obsłudze dużych zbiorów informacji by zrozumieć powód trwającego stanu rzeczy.

 

 

Na całe szczęście istnieje coraz powszechniejsza świadomość konieczności zmian w tym zakresie wewnątrz środowiska zawodowego. Pojawiają się nowe struktury organizacyjne, które dążą systematycznie do zmian. Należy liczyć na to, że stopniowo struktury państwowe zostaną odciążone i procesem nadawania uprawnień i kontroli jakości usług zajmą się, jak to jest w zwyczaju w innych krajach, organizacje zawodowe. Szkoda bowiem publicznych środków i nakładów na takie przedsięwzięcia jakim jest między innymi rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie nadawania uprawnień i licencji. Jak wykazano wyżej, niezależnie od szczytnych intencji, praktyczny efekt wcielenia tego rozporządzenia w życie będzie mizerny. Wprowadzone w nim zasady i przepisy ze względów systemowych będą miały znikomy wpływ na jakość usług. Znacznie więcej pożytku dla Polski przyniesie gdy nasz minister infrastruktury skieruje publiczne środki na skonsruowanie masowych źródeł wiedzy o transakcjach i przedmiotach transakcji rynkowych.
Cyzelowanie samego procesu nadawania uprawnień nic istotnego nie wniesie.

 

 

Wojtek Nurek

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

Kalendarium

Wydarzenia RealExperts


TAGI