news

Dialog rzeczoznawcy majątkowego z klientem o tym, co uniemożliwia mu rzeczywistą wycenę nieruchomości

autor:
Tomasz Kotrasiński
RealExperts S.K.A.

 

Przy okazji jednej z dyskusji na forum Ogólnopolskiej Listy Dyskusyjnej Rzeczoznawców Majątkowych omawiane było zagadnienie zafałszowania w aktach notarialnych informacji dotyczących rzeczywistych cen sprzedaży nieruchomości i sposobów radzenia sobie z tym problemem.
Przebieg i wnioski z dyskusji skłoniły mnie do napisania tego niewesołego w wydźwięku dialogu rzeczoznawcy majątkowego z klientem.

 

osoby dialogu:
Rzeczoznawca, Prezes

 

Rzeczoznawca: Panie Prezesie, oto jest operat szacunkowy wyceny Pańskiego gruntu.

Prezes: Dziękuję. Jaka wartość Panu wyszła, Panie inżynierze?

Rzeczoznawca: 1.200.000 zł.

Prezes: To znaczy, że gdybym teraz zechciał sprzedać tę działkę, to po pewnym czasie, niezbędnym z marketingowego punktu widzenia, uzyskam za nią ok. 1.200.000 zł?

Rzeczoznawca: Nie, nie, Panie Prezesie! Sądzę, że spokojnie dostałby Pan za nią 2.000.000 zł, albo nawet i trochę więcej.

Prezes: Jak to? Przecież sam Pan, panie inżynierze powiedział, że działka warta jest 1.200.000 zł. Dlaczego ktoś miałby zechcieć dać 2 miliony za działkę wartą 1,2 miliona? Przecież przepłaciłby 800 tysięcy złotych!

Rzeczoznawca: Wie Pan, Panie Prezesie, sprawa wygląda tak. Ja w swojej wycenie oparłem się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych. A tam ludzie zaniżają znacznie wartość nieruchomości z powodów podatkowych. Wg moich obserwacji są to zaniżenia rzędu 40-50% rzeczywistej wartości. W efekcie i wartość, która wyliczona jest w operacie jest gdzieś o tyle zaniżona.

Prezes: Jak to? To znaczy, że Pan wie, że wartość w operacie nie odpowiada rzeczywistej wartości a mimo to Pan ja tam umieścił? Ja przecież z Panem, Panie inżynierze, umówiłem się o to, że Pan mi określi ile ta nieruchomość jest warta. Przecież za to mam Panu zapłacić. Pan mi daje prawdziwą, uzasadnioną, wynikającą w Pańskiej wiedzy o rynku informację o wartości mojej nieruchomości, a ja płacę przedstawioną przez Pana fakturę. W rzeczywistości Pan, Panie inżynierze, nie wywiązał się z naszej umowy. Pan mi przedstawił informację fałszywą i to wiedząc, że jest ona fałszywa!

Rzeczoznawca: Panie Prezesie, bardzo mi przykro, ale ustawa, rozporządzenie, standardy i opinie ZEZ nie pozwalają mi na przedstawienie Panu prawdziwej wartości tej nieruchomości. One nakazują mi opierać się o dane transakcyjne, które są zaniżone.

Prezes: Słowem, Panie inżynierze, te wszystkie rozporządzenia i inne tam standardy powodują, że postępując zgodnie z nimi, w swoim operacie zamiast rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości przedstawia Pan, z całą świadomością tego faktu jakąś inną wartość, która nie jest rzeczywistą wartością tej nieruchomości?

Rzeczoznawca: Właśnie tak.

Prezes: I nie ma żadnej możliwości, żeby w zgodzie z tą ustawą i rozporządzeniem określić rzeczywistą a nie jakąś fikcyjną wartość mojej nieruchomości?

Rzeczoznawca: Panie Prezesie, ściślej mówiąc sprawa jest troszeczkę bardziej skomplikowana. Gdyby tak wprost czytać np. ustawę o gospodarce nieruchomościami, to wyczytać w niej można taki oto zapis mówiący co to jest wartość rynkowa: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych... Wie Pan, Panie Prezesie, abstrahując od pewnych poglądów i opinii, przepis ten nie mówi jaka powinna być bezpośrednia zależność pomiędzy cenami i wartością i jaki charakter miałoby owo uwzględnienie. Wiadomo tylko, że skoro ceny powinny być uwzględnione to nie można od nich abstrahować, tzn., że nie można szacować w oderwaniu od cen transakcyjnych, ot tak, z głowy.

Prezes: Jakie to daje nam możliwości dojścia do rzeczywistej wartości wycenianej przez Pana, Panie inżynierze, nieruchomości?

Rzeczoznawca: Wie Pan, Panie Prezesie, ja czysto teoretycznie mógłbym wykonać takie badanie rynku, cen i zachowania kupujących i sprzedających, które pozwoliłoby określić rzeczywisty poziom cen. Znając np. pewien zasób transakcji, co do których nie ma wątpliwości, że nie były zafałszowane w aktach notarialnych, np. finansowanych z kredytu bankowego, i porównując go z tym, który podejrzewam o zafałszowania. W ten sposób mógłbym spróbować uchwycić tę różnicę. Dodatkowo skonfrontowanie jednej i drugiej grupy cen z cenami ofertowymi, pozwoliłoby wzmocnić argumentacje, że dla jednej grupy ceny transakcyjne są o kilkanaście % niższe niż ofertowa a dla drugiej o kilkadziesiąt.

Prezes: I jaki byłby Pański końcowy wniosek?

Rzeczoznawca: Brzmiałby on mniej więcej tak: "Przebadano posiadane ceny transakcyjne z aktów notarialnych. Analiza tych cen i ich konfrontacja dla pewnej istotnej grupy z grupą cen, co do których nie istnieje uzasadniona wątpliwość co do ich rzetelności i konfrontacja obydwu grup cen z cenami ofertowymi oraz wywiad terenowy polegający na anonimowych rozmowach z uczestnikami rynku, doprowadziły do stwierdzenia faktu, że dla tej grupy cen transakcyjnych ceny wpisywane do notarialnych są średnio o ok. 45% niższe niż rzeczywiście płacone. W związku z tym ceny z tych grupy zostały urealnione do rzeczywistych współczynnikiem średnim wynoszącym 1/(1-0,45) = 1,82".

Prezes: No, cieszę się, że znaleźliśmy rozwiązanie tej sytuacji, Panie inżynierze.

Rzeczoznawca: Nie, nie, Panie Prezesie! To, co przed chwilą powiedziałem, choć zgodne z prawem, zdrowym rozsądkiem i rzeczywistością jest nie wykonalne ze względów środowiskowych.

Prezes: To znaczy?

Rzeczoznawca: To znaczy, że po prostu zamordowaliby mnie, gdybym tak zrobił!

Prezes: Kto?

Rzeczoznawca: Moi koledzy, rzeczoznawcy majątkowi! Komisje Opiniujące i Arbitrażowe i Komisja Odpowiedzialności Zawodowej.

Prezes: Za co? Za to że zamiast lipnej wartości wynikającej z zafałszowanych cen określił Pan w drodze szacowania rzeczywistą wartość rynkową?

Rzeczoznawca: Właśnie za to! W Pańskim przypadku, Panie Prezesie, sprawa jest stosunkowo jeszcze prosta. Pan chce znać rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości, którą dla pana wyceniam. Ale musi Pan wiedzieć, że to jest sytuacja stosunkowo rzadka. Zazwyczaj celem zleceniodawców wyceny nieruchomości wcale nie jest chęć dowiedzenia się jaka jest rzeczywista wartość nieruchomości tylko posłużenie się operatem szacunkowym we własnym interesie.

Prezes: Może Pan podać jakiś przykład?

Rzeczoznawca: Proszę bardzo. Gdybym został jako rzeczoznawca zatrudniony przez Gminę dla określenia wartości odszkodowania płaconego przez nią właścicielom gruntów przejmowanych pod drogę i dokonał tego, co Panu przedstawiłem, zostałbym żywcem pożarty. Gminie nie zależy bowiem żeby zapłacić tyle ile wynosi wartość nieruchomości, tylko jak najmniej. A tak zapłaciłaby ona znacznie więcej!

Prezes: A co to Pana, Panie inżynierze obchodzi, skoro określił Pan prawdziwą, realną wartość tej nieruchomości? Czego miałby Pan się bać?

Rzeczoznawca: A miałbym i to jeszcze jak! Gmina wysłałaby mój operat do wszelkich możliwych instytucji, o których Panu wspomniałem. a tam nie jest ich celem sprawdzać, czy ja określiłem rzeczywistą wartość nieruchomości, tylko czy spełniłem różne wymogi natury formalnej. Tam mój operat zostałby uznany przez Komisję Arbitrażową za "nie nadający się do celu, dla którego został sporządzony". Następnie sprawa moja skierowana zostałaby przez Gminę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, gdzie zażądałaby dotkliwego ukarania mnie. I myślę, że jest bardzo duże prawdopodobieństwo, że tak by się stało.

Prezes: Chwileczkę, dlaczego się tak dzieje, że wasze własne struktury organizacyjne rzeczoznawców, zamiast przeciwdziałać takim sytuacjom, tj. powiedzieć Gminie, że wszystko jest w porządku, a Pan prawidłowo określił wartość, robią takie rzeczy? Po paru razach Gmina przestałaby słać takie operaty do tej Komisji.

Rzeczoznawca: Też chciałbym to wiedzieć! Mam na ten temat swoje teorie, ale nie czas tu wywlekać naszych rzeczoznawczych spraw na zewnątrz.

Prezes: A może gdyby Gmina przestała słać operaty do tej Komisji, to skończył by się zarobek jej członków przy ocenianiu tych operatów? Bo przecież robią to chyba nie za darmo?

Rzeczoznawca: To Pan powiedział, Panie Prezesie.

Prezes: Czyli podsumowując naszą rozmowę mógłbym stwierdzić tak: aktualny stan przepisów prawa, norm środowiskowych, środowiskowego nawyku i aktualny stan struktur organizacyjnych rzeczoznawstwa w Polsce uniemożliwia Panu, Panie inżynierze, określenie rzeczywistej wartości rynkowej mojej nieruchomości i zmusza Pana do podania mi zamiast niej jakiejś innej, nierzeczywistej, lipnej wartości, która nijak ma się do tej rzeczywistej.

Rzeczoznawca: Tak, niestety, można tak stwierdzić.

Prezes: A próba rzeczywistego wykonania tego, do czego jako specjalista od wyceny jest Pan powołany, czyli określenia wartości rynkowej nieruchomości, czyli jak Pan powiedział "najbardziej prawdopodobnej ceny itd.", mogłaby skończyć się dla Pana zawodową śmiercią lub kalectwem?

Rzeczoznawca: Niestety, tak.

Prezes: Dziwny jest ten wasz zawód. Sami sobie zgotowaliście ten los. Operat może Pan, Panie inżynierze, zabrać. To, co Pan w nim określił do niczego mi się nie przyda. Do widzenia, Panie inżynierze!

Rzeczoznawca: Do widzenia Panie Prezesie! (wychodzi z operatem).

 

Tomasz Kotrasiński

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI