news

Rynek ponadlokalny, rynek regionalny, rynek ogólnopolski Uwagi o rynkach przy okazji dyskusji z pewną koleżanką

 

autor:
Tomasz Kotrasiński
RealExperts S.K.A.

 

 

 

 

Miałem przyjemność prowadzić ciekawą dyskusję internetowa za pośrednictwem

Ogólnopolskiej Listy Dyskusyjnej Rzeczoznawców Majątkowych z powszechnie lubianą, bardzo doświadczoną i kompetentną koleżanką prowadzącą działalność rzeczoznawczą na terenach podgórskich południowo-zachodniej Polski.

 

 

W dyskusji rzecz zahaczyła o rozumienie lokalnego i ponadlokalnego charakteru danych transakcyjnych dotyczących hoteli i ośrodków turystycznych.

 

 

Dyskutantka stała na stanowisku, że należy zachować ściśle lokalny charakter wyceny w przypadku takich obiektów, bo lokalizacja jest dla takich obiektów cechą unikalną dlatego też należy przy wycenie takich nieruchomości ograniczyć źródła danych wyłącznie do rynku lokalnego położenia ścićle nieruchomości wycenianej. Tu właśnie uwidoczniła się różnica pomiędzy nami w pojmowaniu znaczenia zagadnienia lokalizacji w analizie rynku i wycenie nieruchomości: zachowywać ścisłą lokalność danych, czy analizować wpływ lokalizacji na wartość nieruchomości?

 

Aby móc przedstawić mój pogląd na sprawę przytoczyłem specyfikę rynku obrotu stacjami paliw. Wiem od

Pawła Drelicha (Wrocław), który z cała pewnością jest jednym z lepszych w Polsce specjalistów od wyceny stacji paliw, że w całym kraju notuje się, uwzględniając zarówno obrót bezpośredni, jak i w ramach sprzedawanych przedsiębiorstw, łącznie ok. 100 transakcji stacjami paliw rocznie, czyli przynajmniej po kilka rocznie w jednym województwie. Monitoring obrotu tego typu obiektami jest utrudniony ze względu na występujący obrót stacjami jako spółkami, co odbywa się poprzez zakup udziałów w spółce bez formalnej zmiany właściciela samej stacji paliw. Obrót ten, podzielony jest pomiędzy zasób stacji sieciowych obliczany na ok. 3500 stacji w 10 największych sieciach mających ponad 100 stacji (dla sieci posiadających ponad 10 stacji ok. 4245) i podobny zasób stacji indywidualnych. Łączna liczba stacji benzynowych sieciowych i pozostałych w Polsce obliczana jest na ok. 7155.

 

 

Wiem także z badań Pawła Drelicha, w których w pewnym zakresie miałem przyjemność uczestniczyć, że lokalizacja stacji jest właśnie czynnikiem absolutnie decydującym o jej wartości. Wartość stacji paliw jest bowiem w stopniu decydującym skorelowana z wolumenem sprzedaży jako najważniejszą cechą porównawczą stacji, a ta znowu w decydującym stopniu skorelowana z poziomem natężenia ruchu kołowego na trasie położenia. Robiliśmy z Pawłem takie badania na podstawie danych o lokalizacji stacji na bazie Generalnego Pomiaru Ruchu 2005.

 

 

Ktoś powie: no przecież, idzie o to, żeby uświadomić sobie ten fakt i uwzględnić go w wycenie! No właśnie!

 

 

Tu powrócić możemy do zagadnienia ryku, który był punktem wyjścia naszej z koleżanką dyskusji. Hotele turystyczne, ośrodki wczasowe czy pensjonaty z całą pewnością nie należą do nieruchomości ściśle lokalnych. W znanych miejscowościach turystycznych ich marketing ma wymiar ogólnopolski a nawet ponadkrajowy. Konsekwencją tego jest to, że w efekcie plasują się one na rynku przynajmniej regionalnym a nawet ponadregionalnym i krajowym. I przez inwestorów z takiego rynku są kupowane. Inwestor chcący zainwestować w hotel w modnej miejscowości turystycznej z cała pewnością nie ograniczy się w swoich poszukiwaniach do wyłącznie Szklarskiej Poręby czy wyłącznie do Karpacza! Dobrze gdy ograniczy się tylko do terenu Sudetów, albo tylko do obszarów podgórskich. Bo dlaczego alternatywą inwestycyjną w jego kalkulacjach nie mają być tu Mazury czy Wybrzeże?

 

 

Ależ, powie ktoś, lokalizacja wpływa istotnie na cenę! Są ośrodki o różnym natężeniu ruchu turystycznego i różnej sezonowości, co wpływa na poziom cen!

 

 

No właśnie, idzie o to, żeby uświadomić sobie ten fakt i uwzględnić go w wycenie! Dokładnie tak samo jak w wypadku stacji paliw, "dla których lokalizacja jest sprawą drugo, a nawet trzeciorzędną".

 

 

Dochodzimy do konkluzji.
Aby móc mówić o zarysowaniu rynku dla danego typu nieruchomości trzeba postarać się, żeby mieć w miarę możności możliwość ogarnięcia jeśli nie całości, to przynajmniej jak największej części tego rynku, żeby móc stwierdzić jakie cechy istotnie różnicują wartość.

 

 

Bez danych ogólnopolskich transakcji stacjami paliw nie moglibyśmy z Pawłem Drelichem dokonać analizy wpływu natężenia ruchu na planowaną sprzedaż i w efekcie na wartość stacji. Dało to zresztą znacznie więcej niż tylko możliwość wyceny samych stacji, dało także narzędzie prognostyczne do analiz opłacalności lokalizacji nowych stacji i wymiany portfela stacji w rekach dużych sieci.

 

 

Bez danych ogólnopolskich transakcji hotelami, pensjonatami i ośrodkami w miejscowościach turystycznych nie mógłbym dokonać analizy wielkości ruchu turystycznego i długości sezonu na wartość tego typu nieruchomości zarówno w górach jak i nad morzem. Nie tylko zresztą wartości ale i innych istotnych dla analizy tego typu przedsięwzięcia parametrów. Co daje możliwość zrobienia czegoś więcej niż tylko sama wycena itd.

 

 

Bez danych ogólnopolskich transakcji pałacami mnie, Pawłowi Drelichowi z Joanną Nogal, nieżyjącemu już Florkowi Trandtowi i Krzyśkowi Głębickiemu nie udałoby się w sposób jednoznaczny stwierdzić występującego ewidentnie paradoksu, że wielkość założenia parkowego w transakcjach pałacami jest wyraźną destymulantą wartości, tzn., że im park pałacowy jest większy tym wartość transakcyjna niższa!

 

 

Dla jasności dodam, że mieszkając i pracując w Warszawie nie wyceniam niczego w Karpaczu ani w Szklarskiej Porębie ani nad morzem ani na Mazurach. Ale wyceniam na Mazowszu i dlatego absolutnie niezbędne są mi dane i z Karpacza i ze Szklarskiej Poręby i znad morza i z Mazur. Także jeśli chodzi o hotele i pensjonaty. A uwzględniając misję i cel powstania RealExperts dane ogólnopolskie o wszelkich obiektach transakcji lokujacych się na rynkch ponadlokalnych jest jeszcze większa!

 

 

I ta potrzeba danych i ich analizy, potrzeba dużej liczby danych niezbędnych do przeprowadzenia analizy, jest u mnie silniejsza niż potrzeba niezwykle szczegółowego obejrzenia, sfotografowania, pomacania a może nawet i obmierzenia małej liczby nieruchomości porównawczych. Wydaje mi się, że więcej będę wiedział o wartości wycenianego przeze mnie pałacu gdy będę miał wiedzę o dużej liczbie pałaców w różnych lokalizacjach, różnej wielkości, w różnym stanie techniczno-użytkowym i różnej wielkości założenia parkowego, tak abym dzięki temu, że występują wszystkie te cech w różnym natężeniu, mógł przebadać ich wpływ na zarejestrowane ceny transakcyjne.

 

 

I dalej wydaje mi się, że nie da mi wcale więcej bardzo dokładna wiedza o sfotografowanych i obmierzonych obiektach porównawczych jeżeli są one nieliczne. Na tyle nieliczne i na tyle niezróżnicowane co do cech, że nie ma możliwości sensownie stwierdzić wpływu tych bardzo dokładnie stwierdzonych cech na wartość. A "spod palca" stwierdzać tego wpływu nie chcę.

 

 

Mogę swój pogląd na sprawę skonkludować sprawę krótko.
Potrzebne są przedsięwzięcia na większą skalę, w tym na skalę ogólnopolską. Przedsięwzięcia zbierania, obróbki i analizy danych w wymiarze lokalnym, regionalnym i ogólnopolskim. Przedsięwzięcia, które dadzą wiedzę tym, którzy będą w nim brali udział. A dając wiedzę także i pieniądze.

 

 

Tomasz Kotrasiński

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI