news

Dane transakcyjne i ofertowe w analizie rynku i wycenie nieruchomości

Uwagi na marginesie proponowanego brzmienia §4.5. rozporządzenia dotyczącego metody statystycznej analizy rynku  

 

autor:
Tomasz Kotrasiński
RealExperts S.K.A.

 

Ministerstwo Infrastruktury przygotowując aktualną nowelizację Rozporzadzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wśród wielu zmian, zaproponowała m.in. zmianę treści § 4.5. regulującego stosowanie metody analizy statystycznej rynku.

 

Aktualne brzmienie § 4.5.:
Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

 

Proponowane w nowelizacji MI brzmienie § 4.5.:
Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się zbiór co najmniej 100 nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się metodami stosowanymi do analiz statystycznych.

Nie będę w tym artykule zajmować się omawianą i obśmiewaną na wszystkich rzeczoznawczych forach kwestią owych „100 nieruchomości podobnych".
Każdy kto ma elementarne chociaż pojęcie o metodach statystycznej analizy danych zdaje sobie sprawę, że zarówno owa liczba „100 nieruchomości" jak i określenie „nieruchomości podobnych" są zupełnie nieadekwatne w sytuacji gdy same metody statystyczne zawierają odpowiednie procedury związane z określaniem wielkości próby a sama analiza polega głównie na badaniu współzmienności zjawisk rynkowych, co oznacza, że zjawiska te cechować się muszą wystarczającą zmiennością. Ale tej kwestii poświęcę osobny artykuł.

W tym artykule zajmę się przedstawieniem tylko pewnego drobnego ale bardzo ważnego zagadnienia, które jest dobrą egzemplifikacją stosowania różnych metod statystycznych a mianowicie zagadnieniem możliwości wykorzystania różnych zbiorów informacji (danych) rynkowych w analizie rynku i wycenie nieruchomości na przykładzie wykorzystania cen ofertowych.

Przykład ma charakter egzemplifikacyjny ze względu na ten prosty fakt, że w sposób przystępny pokazuje, że statystyczne metody analizy danych oferują rzeczoznawcom majątkowym znacznie bogatszy i skuteczniejszy zestaw narzędzi do wykorzystania niż tylko porównywanie parami, korygowanie ceny średniej czy określanie wag cech metodą lub trendu czasowego poprzez znalezienia nieruchomości różniącej się jedną cechą. Pokazuje, że zastosowanie statystycznych metod analizy danych obejmuje także cały wachlarz metod pośrednich, pozwalających na wiarogodne wnioskowanie pośrednie, przez co może wykorzystać znacznie bogatszy zestaw danych.

Wyjściem naszych rozważań jest postulowane, sensowne i uwzględniające specyfikę i uwarunkowania wykorzystania metod analizy statystycznej rynku brzmienie przepisu § 4.5. Rozporządzenia:

 

Właściwe brzmienie § 4.5.:
1. Przy metodzie analizy statystycznej rynku wartość nieruchomości określa się przy zastosowaniu metod statystycznej analizy danych.Jako bazę szacowania przyjmuje się próbę reprezentatywną nieruchomości ze względu na zdefiniowany funkcjonalnie i obszarowo rynek. Wielkość i sposób doboru próby reprezentatywnej określona powinna być z uwzględnieniem założeń dotyczących pożądanej dokładności estymacji szacowanych parametrów.
2. W przypadku, gdy specyficzny charakter analizy, rynku lub dostępności danych uniemożliwia swobodny dobór wielkości próby, pożądane jest określenie dokładności estymacji szacowanych parametrów.
3. Pomocniczo w metodzie analizy statystycznej rynku wykorzystane mogą być także inne zespoły danych o wartościach nieruchomości, w tym np. dane ofertowe, dane ankietowe lub dane z rynków analogicznych funkcjonalnie lub obszarowo oraz analizy i wyniki tych analiz, jeżeli ze względu na swoje istotne cechy dadzą się one w sposób statystycznie istotny powiązać z cechami funkcjonalnymi danego rynku, dla którego znane są ceny transakcyjne.

 

W niniejszym artykule nie będę się zajmował uzasadnianiem treści postulowanego brzmienia § 4.5. regulującego zastosowanie metody analizy statystycznej rynku. Temu, jak już wzmiankowałem, poświęcę odrębny tekst. W kontekście tego postulowanego brzmienia przepisu zajmę się zagadnieniem rozumienia określenia „pomocniczo" i zilustruję rozumienie tej „pomocniczości" na przykładzie wykorzystania w analizie rynku nieruchomości i wycenie danych ofertowych.

Określenie „pomocniczo" oznacza, że nie jest możliwe dokonanie wyceny nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku w oparciu wyłącznie o zespoły danych nie będące cenami transakcyjnymi. Niezależnie od zastosowanych metod statystycznych w ostatecznej instancji poziom wartości musi wynikać bezpośrednio lub pośrednio z transakcji kupna sprzedaży nieruchomości.

Zobrazujmy to przykładem metodycznym.

Załóżmy, że dla pewnego rynku dokonana została budowa modelu szacowania obrazującego powiązanie pomiędzy cechami nieruchomości oferowanych do sprzedaży i cenami ofertowymi tych nieruchomości. Ze względu na względną obfitość danych transakcyjnych i ich dość dobre opisanie możliwe jest skonstruowanie dobrego, statystycznie istotnego dla rozpatrywanych cech rynkowych modelu szacowania. Czy postępowanie polegające na budowie modelu, określającego na tym zespole danych, tj. danych ofertowych, powiązanie między cechami nieruchomości i ich cenami jest właściwe? Odpowiedź brzmi: tak, jest właściwe. Czy na podstawie tak skonstruowanego modelu można dokonać wyceny nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku? Odpowiedź brzmi: nie, nie można. Dlaczego? Dlatego, że analiza w tym przypadku całkowicie oparta byłaby na pomocniczym w analizie zespole danych o nieruchomościach (dane ofertowe), bez powiązania z podstawowym zespołem danych jakim są ceny transakcyjne. Aby móc dokonać wyceny nieruchomości niezbędne jest powiązanie stworzonego modelu z cenami transakcyjnymi, tj. jego skalibrowanie dla tych cen.

Spójrzmy na konkretny, choć bardzo uproszczony, przykład.

 

 

Rzeczoznawca majątkowy dokonał budowy modelu wartości ceny domu jednorodzinnego na rynku lokalnym, na podstawie danych ofertowych wykorzystując model liniowy jednorównaniowy addytywny, w postaci (wartości i określenia cech umowne):


Cena ofertowa domu = 1250 zł x powierzchnia + 110 zł x działka + 100 zł x stan
+ 225 zł x lokalizacja + 125.000 zł

Jednocześnie rzeczoznawca posiada także bazę danych transakcyjnych dotyczących sprzedaży domów na lokalnym rynku i chciałby dokonać kalibracji uzyskanego modelu ceny ofertowej  na podstawie posiadanych danych o cenach transakcyjnych.

Rozkład cen transakcyjnych i ofertowych domów na rynku lokalnym obrazowany jest przez poniższe histogramy:

 

 


Testy statystyczne pokazują istotną statystycznie różnicę pomiędzy średnią cen ofertowych i średnią cen transakcyjnych przy jednoczesnej nieistotności różnicy wariancji obu zespołów danych.

 



Wynik powyższych testów parametrycznych potwierdza porównanie dystrybuant empirycznych rozkładu wartości cen ofertowych i cen transakcyjnych, pokazujący, że powyższe zespoły cen (ofertowych i transakcyjnych) pochodzą z populacji o różnych rozkładach:

 


 

Jednocześnie można stwierdzić, że zaobserwowane różnice parametrów rozkładów cen ofertowych i cen transakcyjnych nie wynikają z różnic w rozkładzie cech rynkowych analizowanych zespołów cen transakcyjnych i ofertowych, co pokazane jest na przykładzie powierzni domów.

Testy statystyczne pokazują, że nie występuje istotna różnica średnich i wariancji dla powierzchni domów dla zespołu cen ofertowych i cen transakcyjnych:

 

 


Test dystrybuant empirycznych potwierdza także, że powierzchnie domów dla obu zespołów danych pochodzą z populacji o takich samych rozkładach:

 


Uwzględniając istotność różnicy pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi oraz nieistotnością różnicy wariancji oraz stwierdzeniem faktu, że różnice w poziomie cen nie są spowodowane różnicami cech nieruchomości znajdujących się w obydwu zespołach danych można podjąć decyzję o dokonaniu korekty poziomu cen danych ofertowych do danych transakcyjnych współczynnikiem odpowiadającym stosunkowi średnich cen: 583739/678133 = 0,8608.

Spójrzmy jaki charakter będą miały teraz ceny ofertowe skorygowane za pomocą powyższego współczynnika?

Test dystrybuant empirycznych pokazuje, że ceny ofertowe skorygowane przyjętym współczynnikiem do cen transakcyjnych pochodzą z populacji o tym samym rozkładzie:

 

 


Co oczywiste, w związku z tym, skorygowane ceny ofertowe i ceny transakcyjne nie różnią się w sposób istotny średnią i wariancją:

 


Oznacza to, że po spełnieniu odpowiednich warunków i właściwym skorygowaniu zespół cen ofertowych (skorygowanych) zachowuje się dokładnie tak samo (ma te same właściwości rozkładu) jak ceny transakcyjne i w związku z tym może być podstawą zbudowania modelu szacowania.

Uwzględniając powyższe, można wyskalować model szacowania zbudowany na bazie powiązania między cechami nieruchomości oferowanych i cen ofertowych przy sprowadzeniu ich do poziomu cen transakcyjnych.

 

 

W związku z tym model skalibrowany dla cen transakcyjnych będzie miał postać: 

 

Cena transakcyjna domu = 0,8608 x [1250 zł x powierzchnia + 110 zł x działka
+ 100 zł x stan + 225 zł x lokalizacja + 125.000 zł]

 

 

czyli, po przeliczeniu: 

Cena transakcyjna domu = 1076 zł x powierzchnia + 95 zł x działka
+ 86 zł x stan + 194 zł x lokalizacja + 107.600 zł

 

 

 

Model ten będzie modelem szacowania przewidywanej ceny transakcyjnej nieruchomości, czyli jej wartości.

Wniosek: należy zauważyć, że zbudowanie modelu szacowania, na podstawie którego określić możemy przewidywaną cenę transakcyjną (wartość) nie byłoby możliwe tylko przy zastosowaniu samego zespołu danych cen ofertowych. Model określający relacje pomiędzy cechami nieruchomości a ich cenami może zostać, zbudowany przy wykorzystaniu różnych zespołów danych, w tym np. danych ofertowych, badań ankietowych, analiz szczególnych badających wpływ cech rzadko występujących na rynku, wyników innych badań określających pewne kwestie specjalne, wyników badań na rynkach analogicznych funkcjonalnie lub obszarowo, ale dla możliwości wykorzystania go w szacowaniu wartości niezbędne jest odpowiednie i istotne, bezpośrednie lub pośrednie powiązanie ww. zespołów danych i analiz ze źródłem podstawowym jakim jest zespół cen transakcyjnych.

W ilustrującym przykładzie powiązanie dokonane zostało przez określenie współczynnika stosunku cen transakcyjnych do cen ofertowych, co wykonalne jest w ogóle tylko przy możliwości odwołania się do cen transakcyjnych. Bez posiadania zespołu cen transakcyjnych jako źródła podstawowego, określającego właściwy poziom cen dokonanie wyceny metodą analizy statystycznej rynku nie byłoby możliwe.

 

 

Tomasz Kotrasiński 

 

 

***

 

 

Analizy i obliczenia wykonane zostały przy pomocy programu XLStat (ww.xlstat.com).

 

 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

Kalendarium

Wydarzenia RealExperts


TAGI