news

Pokrętne zasady oceny jakości usługi

 

autor:
Wojtek Nurek
RealExperts S.K.A.

 

 

 

Istnienie słynnych i wziętych kancelarii adwokackich i radcowskich nie budzi zdziwienia. Nikogo nie zaskakuje informacja o istnieniu szanowanych i solidnych pracowni architektonicznych, gabinetów stomatologicznych, warsztatów stolarskich i innych temu podobnych miejsc pracy specjalistów. Czy w gąszczu różnych fachowców działających na rynku znaleźć można informacje o szanowanych i solidnych kancelariach rzeczoznawców majątkowych? Czy istnieją jasne i przejrzyste kryteria pozwalające stwierdzić, że jedni rzeczoznawcy są dobrzy ale inni są jeszcze lepsi? Jest z tym duży problem. Problem wynika z wadliwej konstrukcji tego zawodu oraz z pokrętnych zasad oceny jakości świadczonych usług. Dopóki sytuacja nie ulegnie zmianie kancelarie rzeczoznawców nie będą ani słynne, ani też wzięte. One jedynie będą sobie trwać i radzić lepiej lub gorzej.

 

 

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że celem wyceny nieruchomości i sednem działalności rzeczoznawcy jest określenie liczbowej wartości, która przedstawia kwotę, którą można uzyskać w dniu wyceny za składnik mienia sprzedawany na wolnym rynku. W rzeczywistości jest to marginalne pole działalności polskich rzeczoznawców. Głównym przedmiotem aktywności rzeczoznawców jest zadośćuczynienie wymogom formalnym i proceduralnym, które wprowadzone zostały w szczegółowych i niezwykle głęboko ingerujących w warsztat zawodowy przepisach prawa. Za niewiarygodny i trudno zrozumiały można uznać fakt, że zasady wyceny ujęte zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mało kto z branży jest w stanie uwierzyć, że rada ministrów znalazła czas na faktyczne wgłębienie się w istotę procesu wyceny nieruchomości, w tajniki zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości, w istotę gry rynkowej i podłoże poczynań uczestników rynku. Wiarę w rzetelność poczynań ministrów osłabia efekt końcowy – mało satysfakcjonujący poziom świadczonych usług w zakresie wyceny nieruchomości.

 

 

O dobrej jakości świadczonej usługi można mówić tylko w tych sytuacjach, gdy łatwe, intuicyjne i jednoznaczne są kryteria oceny. W przypadku usługi świadczonej przez rzeczoznawców system narzucający sposób wyceny oraz zasady dokonywania oceny efektu pracy rzeczoznawcy są tak skonstruowane by ocena usługi nie była prosta. Głównym tego celem jest przemyślane odwracaniu uwagi od istoty problemu, którą jest wartość. Tak więc nie wartość staje się głównym bohaterem wszelkich sporów ale obmyślona w urzędniczych gabinetach procedura docierania do wartości. Instytucja uprawnień państwowych nie tyle polega na nadzorowaniu jakości świadczonych usług ile na siłowym wymuszaniu realizacji wycen w zgodzie z interesem instytucji publicznych – publicznej biurokracji. W urzędniczych rękach znajduje się nadająca uprawnienia Państwowa Komisja Kwalifikacyjna oraz pozbawiająca uprawnień Komisja Odpowiedzialności Zawodowej – główne ciało oceniające rzeczoznawcze poczynania.

 

 

Posiadacze nieruchomości toczący spory z instytucjami publicznymi znajdują się systemowo w zdecydowanie gorszej pozycji. Ustalanie reguł gry oraz zasady oceny należy bowiem do kompetencji przeciwnika. Zatwardziały obiektywizm rzeczoznawcy jest mocno regulowany i łatwy do przełamania. W krańcowych przypadkach poprzez proste ale skuteczne pozbawienie uprawnień.

 

 

Zadziwiająca treść środowiskowych szkoleń i debat

 

 

Przedkładanie technologii wykonywania wyceny nad jej rezultat przełożyło się bezpośrednio na treść wszelakich szkoleń i środowiskowych debat. Czasopisma środowiskowe napchane są wydumanymi problemami dotyczącymi sposobu docierania do wyniku przy zastosowaniu patentów skonstruowanych z gęstej sieci przepisów, standardów i procedur. O badaniu rynku, o notowanych cenach, trendach, modach i zachowaniach uczestników rynku nieruchomości mówi się na marginesie i ściszonym głosem.

 

 

Przyjęło się, że szkoleniami trudnią się środowiskowi trubadurzy. Od wielu lat jeżdżą od ośrodka do ośrodka i coraz większą wprawą przekazują wiedzę na temat procedur, które ustaliło ministerstwo przy ich czynnym udziale własnym. Kolejne proceduralne prawdy objawione to standardy, które konstruowane są na podobnych zasadach. Kwieciste wystąpienia kończą się właśnie tam gdzie zaczyna się prawdziwa wycena. O danych rynkowych, sposobach docierania do wiedzy o rynku nieruchomości, o technikach radzenia sobie z powiększającą się ilością informacji napływającą na rynek nieruchomości rozważania nie są prowadzone.

 

Zagłębieni i zauroczeni obmyślanymi procedurami trubadurzy głusi są na jakiekolwiek inne pomysły na docieranie do wartości. Choć typowy rzeczoznawca w swojej codziennej praktyce zmuszony jest przedzierać się przez tysiące danych liczbowych to stosowanie ekonometrii i statystyki matematycznej wciąż jest piętnowane i krytykowane przez oficjalne źródła prawdy i mądrości. Specjalista od radzenia sobie z dużymi zbiorami informacji - profesor Józef Czaja

, chętnie słuchany i zapraszany przez środowisko bankowe, uznawany jest przez oficjalne środowiskowe gremia za szalbierza, który chce zdemolować misternie utkaną konstrukcje wyceny. Nie ma rzeczowych argumentów oraz sposobu dotarcia do intelektów osób dzierżących patent na mądrość by wykazać, że sugerowane oficjalnie sposoby obróbki danych są wstydliwie prymitywne i absolutnie nieskuteczne.

 

 

Studium przypadku - urzędowe określenie wysokości wymaganej od właściciela nieruchomości renty planistycznej

 

 

W wyniku rozbudowanej i długotrwałej procedury przetargowej zamówienie publiczne na dokonanie wyceny powierzane jest najtańszej firmie rzeczoznawczej. Dzięki wadliwie skonstruowanej procedurze wyceny zwycięzcy rzeczoznawcy mogą nie mieć bladego pojęcia o obsługiwanym rynku nieruchomości. Wartość w całej zabawie ma znaczenie drugorzędne. Od rzeczoznawców tych wymagana może być umiejętność sprawnego poruszania się po sformalizowanych procedurach. Jedynie zgodność z nimi będzie w spornych sytuacjach badana.

 

 

Istniejący system umożliwił funkcjonowanie na terenie kraju zorganizowanych grup rzeczoznawców trudniących się legalnym wyciąganiem pieniędzy z przetargów organizowanych w większych miastach. Dzięki obowiązującym przepisom chorzowscy rzeczoznawcy nie mający krztyny wiedzy o krakowskim rynku nieruchomości mogli wygrać zgodnie z literą prawa przetarg w Krakowie. Nie ma najmniejszych przeciwwskazań by jakiś szczeciński zespół uderzył na Przemyśl a przemyski na Toruń. Jak wyżej wspomniano liczy się biegłość w znajomości procedury a nie faktyczna znajomość obsługiwanego rynku.
W tak prowadzonej grze, której efektem końcowym są konkretne pieniądze, po które sięga się do portfela właściciela nieruchomości nie trudno o kiksy i błędy. Towarzyszy im opór poszkodowanego właściciela nieruchomości, który gorąco protestuje przeciwko błędnie naliczonym opłatom. Rzecz poddawana jest ocenie.

 

 

Ocena polega na gruntownym badaniu zgodności wykonanego opracowania z rządową instrukcją wyrażoną w szczegółowych przepisach prawnych. Wartości ujawniane w wycenach, które są przyczyną naliczanych kwot, to jedynie drugorzędny temat dla tego przejmującego spektaklu. Z prozaicznych zresztą przyczyn. Instytucje publiczne nie dysponują profesjonalnymi instrumentami do badania i monitorowania rynku nieruchomości. Bez takich instrumentów oraz bez praktycznej wiedzy o rynku, na którym wykonywana była wyceny nie jest możliwe rzeczowe wypowiadanie się wartościach. Niezwykle wątpliwe jest by arbiter z Jeleniej Góry był w stanie rzeczowo odnieść się do wyceny zrealizowanej w Grudziądzu. Nie jest bowiem możliwe profesjonalne wniknięcie na potrzeby opiniowania w gąszcz kilkudziesięciu tysięcy transakcji, które odbywają się rocznie na lokalnym rynku nieruchomości. Zwłaszcza, że dostęp do tych transakcji możliwy jest wyłącznie poprzez wertowanie dokumentów w formie papierowej. Dostęp zresztą notorycznie utrudniany.

 

 

Z powyższych przyczyn dociekanie do swoich racji przez właściciela nieruchomości jest zabiegiem niezwykle trudnym, skomplikowanym i kosztownym. Słabi zawodnicy odpadają w walce z machiną biurokratyczną dedykowaną zmyślnie osłabianiu przeciwnika biurokratyczną. Na placu boju pozostają wytrawni wojownicy lub zwolennicy logiki.

 

 

Komu potrzebne to zamieszanie?

 

 

Powyższą sytuację warto zmienić poprzez uproszczenie całego tego nieskutecznego i kosztownego systemu. W obszarze gospodarki nieruchomościami wprowadzono procedury, które wymuszają realizowanie tysięcy, w skali kraju wycen nieruchomości w formie operatów szacunkowych. W efekcie takich rozwiązań systemowych w urzędowych szafach zalegają tony papieru zadrukowanego przez rzeczoznawców, którzy, w skali kraju, pochłaniają miliony złotych na działalność, która nie wymaga praktycznej wiedzy o rynku. Wymaga znajomości przepisów i procedur, o których dowiadują się odpłatnie od środowiskowych trubadurów.

 

 

Powiększająca się z roku na rok ilość transakcji nieruchomości typowych, masowo występujących na rynku sprawia, że dla uzyskania wiarygodnej wiedzy o cenach i wartościach korzystniej i taniej jest stworzyć dobre i sprawne źródła informacji niż wyłaniać w przetargu specjalistów od zadrukowywania papieru.

 

 

Wystarczy zerknąć na te masowo drukowane wyceny by stwierdzić, że na jednym i tym samym kopycie powstają setki bliźniaczych operatów. Opracowania te różnią się często jedynie formalnymi danymi wycenianych nieruchomościach. Sposób docierania do wartości, analiza rynku i informacje ściemniające to pic na wodę i prestigitatorka, które ze specjalistycznym fachem niewiele mają wspólnego. W tym masowym procederze tę mało pożyteczną społecznie pracę znajdują wszyscy ci, którzy mają podstawową wiedzę o obsłudze komputera i edycji tekstu.

 

 

Biegli sądowi

 

 

Kolejną grupę rzeczoznawców uzależnioną mocno do głębokiego formalizmu wycen stanowią biegli sądowi. Clou ich działań to także skrzętne wywiązywanie się z narzuconych procedur. Tu także wartość pełni rolę drugoplanową. Wprawieni w korzystaniu z przepisów prawnicy wywracają przygotowywane wyceny na lewą stronę byle tylko udowodnić niezgodność z obowiązującymi, niezwykle trudnymi do zastosowania przepisami. Na dynamicznie zmieniającym się rynku nieruchomości nie jest niejednokrotnie możliwe określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu uszczegółowionych zasad przygotowanych dla idealnego czyli nie istniejącego w praktyce rynku nieruchomości. Mechanizm oceny niczym nie różni się od zaprezentowanego wyżej. Proces wywołuje pozorowany ruch, obieg dokumentów, pisma, decyzje, wyroki, oświadczenia i posiedzenia ale związek z obiektywną oceną wartości ujawnionej w wycenie ma często niewielki.

 

 

Niszowe grono analityków rynku nieruchomości

 

 

W szerokim gronie posiadaczy uprawnień znajduje się niewielka populacja badaczy rynków nieruchomości, których usługi polegają na trudnych i kosztownych próbach dociekania do wartości rynkowej nieruchomości niezależnie czy chce się ona określić za pomocą obowiązujących i legalnych metod czy też na podstawie metod nieformalnych powszechnie stosowanych na świecie. O ile dobrze sporządzone wyceny i solidne analizy przynoszą konkretny dochód zleceniodawcom angażującym swoje pieniądze w nieruchomościowy biznes o tyle formalna strona używanych opracowań jest kompletnie obojętna.
Wpływ tej grupy na całe środowisko jest wciąż znikomy. Mieszanie tych środowisk nie leży w interesie zarówno jednych jak i drugich. Oba środowiska oddychają w innych atmosferach i żyją innym pokarmem.

 

 

Wojtek Nurek

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI