news

Wywiad, którego nie było

 

autor: Wojtek Nurek
RealExperts S.K.A.

 

 

W środowisku zawodowym rzeczoznawców majątkowych wre dyskusja na temat standardów zawodowych.  Zdania na temat standardów są mocno podzielone.  Zacietrzewienie dyskutantów niejednokrotnie powoduje, że dyskusja zbacza. Rejony, w które zbacza nie odnoszą się do kwestii merytorycznych. Ponieważ standardy zawodowe mogą mieć istotny wpływ na praktykę zawodową warto zastanowić się nad ich ideą, rolą i sposobem użytkowania na co dzień.

Pojęcie standardów zawodowych wprowadzone zostało do ustawy o gospodarce nieruchomościami [UOGN]. Z przepisów ustawy wynika, że pod pojęciem standardów należy rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego… ustalone zgodnie z przepisami prawa (Art. 4 pkt. 14). Także to, że  rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi… (Art. 175 ust. 1). Ponadto, że: standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (Art. 175 ust.6).

Główny środowiskowy spór toczy się pomiędzy zwolennikami uzgadniania standardów zawodowych z Ministrem oraz zwolennikami nieuzgadniania. Jedni wymyślonym przez siebie zasadom chcą nadać rangę przepisów prawnych a drudzy uważają, że technologia wyceny nie powinna być regulowana restrykcyjnymi przepisami.

Najlepszą formą dla wymiany poglądów i stanowisk w tej sprawie wydaje się dialog pomiędzy zwolennikami poszczególnych stanowisk. Na razie do takiego otwartego dialogu nie doszło. Możliwe było natomiast stworzenie dialogu fikcyjnego pomiędzy postaciami wymyślonymi. Z pewnością nie jest to idealny sposób na wymianę poglądów. Jest to jednak forma pozwalająca dotknąć zagadnienia. Zapoznać się z jego złożonością w celu wyrobienia wstępnego zdania.
Zwolenników uzgadniania niech reprezentują: Magda, Janek i Jurek.
Zwolennika nieuzgadniania niech reprezentuje: Wojtek.

[Wojtek]: - Bardzo mi miło.

[Magda]: - I ja nie kryje zadowolenia.

[Janek]: - Ja także się cieszę.

[Jurek]: - Jak na razie ja też.

[Wojtek]: - Celem naszych dzisiejszych rozważań jest kwestia miejsca, roli i idei funkcjonowania standardów zawodowych w codziennej praktyce rzeczoznawców majątkowych. Choć wiadomym jest, że reprezentujemy różne organizacje bardzo chciałbym abyśmy na tę rozmowę o tym zapomnieli. Zależy mi na tym byśmy skoncentrowali się wyłącznie na czystej problematyce związanej ze standardami a szczególnie sensem ich uzgadniania z ministrem.

[Janek]: - Sądzę, że jest to możliwe choć z pewnością nie łatwe.

[Wojtek]: - Ok. Zagryzajmy więc zęby i brnijmy w tę niełatwą materię. Jaki jest Wasz stosunek do standardów zawodowych.

[Jurek]: - Standardy zawodowe stanowią dorobek środowiska polskich rzeczoznawców majątkowych.  Polska wyróżnia się na arenie międzynarodowej tym, że posiada własne, zaawansowane struktury organizacyjne a także własne standardy zawodowe. Standardy używane obecnie są kolejną już wersją. Standardy są systematycznie aktualizowane i dopasowywane do wymogów praktycznych.

[Janek]: - Warto dodać, że dzisiejsza forma standardów to efekt prac i uzgodnień wieloosobowego zespołu ekspertów środowiskowych. Jednym z głównych zamierzeń twórców aktualniej wersji standardów było stworzenie narzędzia wspomagającego działalność profesjonalną polskiego rzeczoznawcy majątkowego a także wprowadzenie go w terminologię i ideologię Międzynarodowych Standardów Wyceny. Oczywiście uwzględniając  polskie prawodawstwo i związaną z tym specyfikę wyceny nieruchomości.

[Magda]: - Nasilające się próby kwestionowania dorobku środowiskowego zawartego w standardach zawodowych poprzez działania mające na celu utrudnienie ich uzgodnienia z ministrem uznać należy za szkodliwe dla zawodu. Wytwarzanie rozłamu w środowisku nikomu nie wyjdzie na zdrowie. Ani zwolennikom, ani przeciwnikom uzgadniania standardów. Z zewnątrz postrzegani jesteśmy coraz gorzej. Trudno zrozumieć jakich jest prawdziwy cel tych niepotrzebnych konfliktów.

[Wojtek]: - Szczerze powiedziawszy nie czuję się najlepszych adresatem tych informacji.  Jestem wewnątrz zawodu a nie na zewnątrz. Siedzę w nim twardo od 15 lat. Istotnie, jako doświadczony PR-owiec w pełni przyznaję Wam rację: posiadanie standardów zawodowych jest dla organizacji bardzo korzystnym narzędziem do budowania marki. To nie ulega wątpliwości. Z tego punktu widzenia jak najbardziej sensowne jest „produkowanie” standardów. W żadnym razie nie zamierzam tego kwestionować.  Wbrew pozorom nie kwestionuję sensowności istnienia standardów. Moja wątpliwość dotyczy wyłącznie celowości ich uzgadniania z ministrem. To budzi mój główny opór.

[Magda]: - Wojtek! Coś mi tu nie gra! Mówisz, że jesteś zwolennikiem standardów
a zabiegasz o to by standardy nie były uzgodnione.  To jakaś hipokryzja! Chcesz standardów czy też nie chcesz?

[Wojtek]: - Oczywiście, że chcę. Mam chyba nieco inną wizję na funkcjonowanie standardów niż Wy. Moim dążeniem jest aby istnienie standardów wspomagało zarabianie pieniędzy a nie utrudniało.  Uważam, że polskie przepisy regulujące zasady wyceny nieruchomości są zbyt szczegółowe. Doregulowanie ich standardami, które po uzgodnieniu z ministrem uzyskają rangę przepisów prawa może wyrządzić więcej szkody niż pożytku. Efektem dzisiejszych, szczegółowych regulacji jest to, że głównym zadaniem rzeczoznawcy nie jest, tak naprawdę, szacowanie wartości a wywiązywanie się z obowiązujących przepisów prawnych. Zwróćcie proszę uwagę, że główny wątek środowiskowych dyskusji nie toczy się wokół wartości i cen a wokół procedur. Między innymi ta nasza dyskusja jest tego dowodem.

[Janek]: - Sądzisz, że kompletny brak zasad byłby czymś lepszym?

[Wojtek]: - Wcale nie jestem zwolennikiem braku zasad. Jestem jedynie zwolennikiem ścierania się różnych poglądów. Moim zamiarem jest dać Wam prawo do budowania własnych zasad, a Wy dajcie mi proszę prawo do budowania moich.

[Jurek]: - Ależ My Ci dajemy takie prawo!

[Wojtek]: - Wcale mi nie dajecie. Dążycie ze wszystkich sił do tego bym takiego prawa nie posiadał.  Z chwilą uzgodnienia z ministrem standardy obmyślone przez jedną organizację uzyskają rangę przepisów prawa i ich stosowanie stanie się przymusem dla całego środowiska. Ja stoję natomiast na stanowisku, żeby standardy przymusem nie były.  Jeśli w Waszym mniemaniu generujecie zasady dobre i korzystne dla praktyki zawodowej to stosujcie je proszę do woli.  Nie wymuszajcie na mnie, bardzo proszę, obowiązku ich stosowania. W zamian gwarantuję Wam, że sam nie będę Was przymuszał do stosowania czegokolwiek na siłę. Jeśli zaakceptujecie „moje” pomysły na wycenę to je stosujcie ile dusza zapragnie. Jeśli ich nie będziecie akceptować to trudno. Pogodzę się z tym. Nic na siłę. Dajcie mi mieć możliwość innego spojrzenia na moją praktykę zawodową.

[Magda]: - A jakie tym masz spojrzenie jeśli wolno spytać?

[Wojtek]: - Z mojego punktu widzenia, głównym adresatem tworzenia standardów winien być odbiorca wyceny a nie rzeczoznawcy. Standardy zawodowe powinny być tworzone po to, by odbiorca usługi miał gwarancję odpowiedniej jej jakości. Czy skłonni jesteście się z tym zgodzić?

[Jurek]: - Jak najbardziej. To właśnie leży u źródła naszych starań. W tej kwestii nie widzę różnicy zdań?

[Wojtek]: - Skoro się zgadzamy to spytam o rzecz następującą: czy treść standardów była uzgadniania z odbiorcami naszych usług?

[Janek]: - Oczywiście! Choć przyznać należy, że nie wszystkie.

[Wojtek]: - Co więc było motorem tworzenia standardów,  o które nikt nie zabiegał?

[Janek]: - Część standardów tworzonych było z myślą o odbiorcach a część z myślą o rzeczoznawcach. W rozmowach z potencjalnymi odbiorcami naszych usług staraliśmy spełnić ich oczekiwania co do jakości usługi. Jeżeli chodzi o część dedykowaną samym rzeczoznawcom staraliśmy wykorzystać dotychczasowe doświadczenia praktyczne i stworzyć instrument wspierający proces wyceny.

[Wojtek]: - Wyznam szczerze, że nadal nie rozumiem powodu, dla którego tak skonstruowane standardy zawodowe mają posiadać rangę przepisów prawnych. Poza tym nie za bardzo rozumiem, dlaczego treść standardów była konsultowana z odbiorcami a pominięto wszystkich tych rzeczoznawców, którzy zrzeszeni są w pozostałych organizacjach oraz tych, którzy nie są zrzeszeni nigdzie. Skoro całe środowisko ma przymusowo korzystać z tych rozwiązań to całe środowisko winno mieć możliwości wypowiedzenia się na ten temat.

[Jurek]: - Nie możesz mówić, że treść standardów nie jest konsultowana ze środowiskiem. Przecież, z tego co wiem, minister zwraca się do wszystkich istniejących organizacji o opinię.

[Wojtek]: - Wybacz, nie jest to w moim mniemaniu najlepsza forma komunikacji wewnątrzśrodowiskowej. To po pierwsze. Z drugiej strony pragnę się odnieść do tych standardów wspartych na doświadczeniu i wiedzy praktycznej. Mam pytanie: czy były wersje beta tych standardów? Czy testowano je na konkretnych wycenach? Czy praktycy mogli wypowiedzieć się na konkretnych przykładach co do jakości proponowanych standardów?

[Janek]: - Wiesz, że nie, więc pytanie jest raczej prowokacyjne. Nigdy tak nie czyniono i nie za bardzo rozumiem po co takie komplikacje?

[Wojtek]: - Komplikacje? Przecież te zasady obmyślone przy biurku mają następnie pójść w świat i mieć moc przepisów prawa. To, że standardów nie testowano nigdy wcześniej nie oznacza wcale, że była to procedura dobra. Osobiście wyobrażam sobie to tak, że przez pewien czas standardy winny być testowane przez wybraną grupę praktyków. Następnie analizowane winny być wszelkie uwagi i propozycje. I znowuż testy. Sensowne jest by przez pewien czas standardy miały treść zatwierdzoną do użytkowania ale musi istnieć założenie, że one będą systematycznie modyfikowane wraz ze zmieniającymi się realiami. Jednym z powodów, dla których jestem przeciwnikiem uzgadniania standardów z ministrem jest obawa, że raz „klepnięte” standardy będą latami prześladować rzeczoznawców. Niezależnie czy będą wadliwe czy też nie. Przykładem może być feralny § 36 ust. 1 w Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.  Wiadomym jest, że to wielka pomyłka, w projekcie zmiany rozporządzenia nie ma już śladu po tym przepisie ale jednak trwa z uwagi na bardzo oporny i mozolny proces naprawy przepisów.

[Magda]: - Zawsze można być pesymistą. Tak myśląc nie ma sensu tworzyć jakichkolwiek zasad.

[Wojtek]: - Nie przesadzajmy. Uważam, że o wiele łatwiej i szybciej będzie można uzupełniać i naprawiać standardy zawodowe gdy będą one miały znamiona norm używanych i promowanych przez poszczególne organizacje. Dlatego opieram się przed uzgadnianiem z ministrem i nadawaniem im rangi przepisów obowiązujących siłowo. Uważam, że technologia wyceny i zasady wyceny nie powinny być sankcjonowane prawem. Ta akurat gałąź wyceny winna być dynamiczna. Zmieniać się i dostosowywać do warunków.  Winna być przedmiotem rywalizacji między rzeczoznawcami. Powinniśmy się trzeć i tworzyć coraz ciekawsze wynalazki. Skostniały i prymitywny warsztat niczemu dobremu nam nie służy.

[Janek]: - Być może jest w Polsce pewna grupa rzeczoznawców, która poradzi sobie bez wsparcia i bez warsztatowych pomocy. Większość nie ma jednak takich możliwości więc im standardy są jak najbardziej pomocne. O zainteresowaniu standardami zawodowymi świadczy olbrzymie zainteresowanie szkoleniami, w których omawiane są standardy zawodowe.

[Wojtek]: - Każdy zawód, każda usługa powinna być tak zorganizowana by pozostawali najlepsi, działający najbardziej profesjonalnie. Najgorsi muszą odpadać. To raczej naturalne. Mówię to mając świadomość, że sam też kiedyś mogę odpaść „od ściany”.

[Janek]: - Ja mam nieco odmienne zdanie na ten temat.

[Wojtek]: - Nie za bardzo też podobają mi się te szkolenia, na których dokonywana jest egzegeza treści standardów.

[Janek]: - Jesteś przeciwny podnoszenia kwalifikacji?

[Wojtek]: - Nie tylko nie jestem przeciwny ale wręcz jestem fanem podnoszenia kwalifikacji. Przestały mnie jednak „rajcować” szkolenia, na których ktoś opowiada o wycenie nieruchomości bez wyceny. Słuchanie samych mądrych rad na temat wyceny już mi nie wystarcza. Ja zarabiam na konkretnych opracowaniach. Interesuje mnie jak rozwiązywane są konkretne praktyczne problemy a nie jak wygląda gra wstępna przygotowująca do wyceny… Ale zbaczamy chyba z tematu. Nie o szkoleniach mieliśmy rozprawiać a o sensie uzgadniania. Więc gdzie znajduje się ten nieuchwytny dla mnie sens uzgadniania?

[Jurek]: - Standardy zawodowe potrzebne są z tego względu, że w każdym postępowaniu trzeba się trzymać jakichś zasad.

[Wojtek]: - I koniecznie muszą mieć rangę przepisów prawa?

[Jurek]: - Z pewnością nikt na tym nie ucierpi.

[Wojtek]: - Ucierpią całe roje rzeczoznawców przy opiniowaniu ich wycen. Tak jak zresztą cierpią dotychczas. Przecież wiadomym jest obecnie, że proces opiniowania nie polega na odnoszeniu się do wartości a wyłącznie do zgodności stosowanych procedur ze szczegółowym katalogiem. Dodanie do tej zabawy jeszcze iluś tam stron zasad w postaci prawem wymaganych standardów pogłębi problem. Gdy standardy uzyskają rangę przepisów prawnych to do „zabawy” przystąpią adwokaci i radcy prawni. A wtedy marne widzę szanse rzeczoznawcy w najzwyklejszym sporze. Jeśli standardy pozostaną tylko w gestii organizacji to nikt z zewnątrz nie będzie mógł wstępować na ten profesjonalny grunt.

[Magda]: - A czy Ty masz w zanadrzu jakieś standardy zawodowe do przestrzegania czy jesteś zwolennikiem pełnej anarchii?

[Wojtek]: - Jestem zwolennikiem stosowania tam gdzie tego wymagają, Międzynarodowych Standardów Wyceny. Standardy te mają charakter bardzo ogólny ale wbrew pozorom są bardzo wymagające. Są one efektem międzynarodowych uzgodnień pomiędzy środowiskiem rzeczoznawców i odbiorców wycen. Głównym celem istnienia MSW jest zapewnienie jednolitych zasad wyceny, niezależnie od kraju, w którym znajduje się oceniane mienie.  Standardy te nie kolidują w żadnym razie z polskim prawem.  Celowe jest według mnie by polscy rzeczoznawcy swobodnie poruszali się po treści tych standardów. Obecnie osoby posiadające polskie uprawnienia w zakresie wyceny nieruchomości nie są utożsamiane z umiejętnością stosowania Międzynarodowych Standardów Wyceny. W efekcie tego duże firmy, spółki giełdowe i obce podmioty zainstalowane w Polsce obsługiwane są przez specjalistów zza granicy lub działających pod szyldami zagranicznych firm konsultingowych. Koło naszego nosa przechodzi całkiem apetyczny strumień zleceń. Oczywiście niezmiennie jestem zdania, by standardy te, choć mają bardzo ogólny charakter nie miały rangi przepisów prawa. Zresztą technicznie byłoby to trudne. Polskie tłumaczenie standardów z 2005 r. straciło już swoją aktualność. Obecnie obowiązujące standardy zmieniono w roku 2007.  Trudno mi jest wyobrazić sobie ganianie za ministrem w celu uzgadniania z każdą zmianą Międzynarodowymi Standardów Wyceny dokonywaną przez Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny. Cóż ten biedny minister ma tu do uzgadniania? Tak ustalili fachowcy z branży i tak będzie. Nie ma z kim i czego za bardzo uzgadniać. Żadne dzienniki urzędowe nie są nikomu potrzebne do szczęścia.

[Jurek]: - Sądzę, że trywializujesz i upraszczasz. Mam nadzieję, że będziemy mieli jeszcze okazję powrócić do tematu.

[Wojtek]: - Ja też mam taką nadzieję. Zresztą już raz wcześniej miałem. Ale nic z tego się nie urodziło.

 

 
 

Wojtek Nurek

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

Kalendarium

Wydarzenia RealExperts


TAGI