news

ORDO EX CHAO?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Analizy i wyliczenia przeprowadzono przy pomocy programu XLStat

 

Tomasz Kotrasiński

 

 

 

Spoza szumu i znacznego udziału arbitralności w kształtowaniu się cen gruntów drogowych sprzedawanych jako udziały przy okazji sprzedaży gruntów budowlanych daje się zauważyć, choć słabe, to jednak dające się wyraźnie stwierdzić prawidłowości. Zjawisko z pozoru całkowicie chaotyczne zdradza jednak pewien ukryty, dający się wyczytać z cen porządek.

 

Jakie wnioski rysują się z tej wstępnej analizy?

 

Dodatkowo należy zauważyć, że problem zależeć może także od bardziej szczegółowych uwarunkowań jednostkowych lub lokalnym o które należałoby ewentualnie poszerzyć analizę.

 

Można spodziewać się, że zwiększenie bazy danych źródłowych i uwzględnienie dodatkowych zmiennych objaśniających mogłoby polepszyć sprawność prognostyczną analizy. Należałoby więc postulować przeprowadzenie szerszych badań nad zagadnieniem, obejmujących bardziej zróżnicowaną i rozleglejszą bazę źródłową oraz analizę dodatkowych cech wyjaśniających analizowane zjawisko.

 

Kształtowanie się wzajemnego stosunku wartości rzeczywistych i prognozowanych współczynnika W(z.n) przedstawia poniższy graf:

 

Średni błąd procentowy MAPE wynosi 51%, co oznacza, że prognoza współczynnika obarczona jest średnio 50% błędem.

 

Współczynnik determinacji R2 obrazujący udział wyjaśnionej przez analizę obserwowanej zmienności współczynnika W(z.n) wynosi 49,8%, co oznacza, że przyjęte do analizy dwie cechy prognostyczne (poziom cen i udział gruntu drogowego) wyjaśniają ok. połowę obserwowanej zmienności zjawiska.

 

Uzyskany model określania wysokości współczynnika procentowego ceny drogi do ceny działki budowlanej, nie cechuje się, niestety, jakimiś rewelacyjnymi parametrami sprawności prognostycznej, co można zaobserwować w poniższym zestawieniu.

 

Dodatkowo zależność widać wyraźnie także po tym, że współczynnik W(z.n) spada wraz z wielkością udziału w drodze (mniejsze inwestycje, gdzie udział rozkłada się na mniej działek), czemu zazwyczaj towarzyszy konieczność zakupu większej powierzchni drogi.

 

Zależność tę można dość wyraźnie zaobserwować na poniższym grafie:

 

Podobnie ze stosunkiem wielkości kupowanych dróg do wielkości kupowanej działki. Tam gdzie udział gruntu drogowego w całości transakcji jest niewielki kupujący skłonni są zapłacić proporcjonalnie więcej, niż tam, gdzie udział tego gruntu stanowi istotny składnik ceny.

 

Zależność tę można dość wyraźnie zaobserwować na poniższym grafie:

 

Tam gdzie ceny są niskie, grunty postrzegane jako mało atrakcyjne, tam nikt nie chce jeszcze dodatkowo dopłacać za drogi, zwłaszcza, że niższe ceny gruntów świadczą o niższej zdolności popytowej uczestników tego segmentu.

 

Tam gdzie grunty są atrakcyjne, czemu towarzyszą wysokie ceny, tam jako atrakcyjnie postrzegane są i te grunty, które bezpośrednio nie służą zabudowie. Dodatkowo uczestnicy rynku z tego segmentu dysponują wyższymi zasobami środków, co ma wpływ na stronę popytową.

 

Analiza potwierdza zdroworozsądkowy namysł nad sprawą.

 

Obydwie rozpatrywane cechy są istotne na poziomach istotności rzędu 2%.

 

- stosunku wielkości kupowanego udziału w drodze do wielkości kupowanej działki: im wyższy był udział powierzchni udziału drogi w kupowanym "kompleksie" tym kupujący płacili niższy procentowy udział za drogi w stosunku do gruntu budowlanego;

 

- poziomu cen: im cena gruntów budowlanych wyższa, tym kupujący płacili wyższy procentowy udział za drogi w stosunku do gruntu budowlanego;

 

W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono istotną zależność kształtowania się sie współczynnika W(z.n) od dwóch parametrów:

 

Pytanie analizy można w kontekście tych danych sformułować także następująco: czy to, że dla jednych transakcji stwierdzono niski współczynnik na poziomie 15% a dla innych wysoki na poziomie 99% jest całkowicie przypadkowe, czy zależy od jakichś dających się stwierdzić czynników?

 

Analiza posiadanych danych wskazuje, że wartość analizowanego współczynnika cechuje się znaczną wariancją. Rozstęp wartości wynosi od 14,4% do 98,8%. Średnia wartość współczynnika W(n.z) wynosi 51,9±15,7%, co oznacza, że na poziomie ufności 95% średnia ta mieściła się w przedziale od 36,2% do 67,7%. Współczynnik zmienności wynoszący 62,4% poświadcza, że silnie zróżnicowane.

 

Analiza miała odpowiedzieć na następujące pytanie: jak kształtuje się współczynnik procentowy stosunku ceny 1 m2 drogi do 1m2 działki budowlanej [W(n.z.)] i od czego zależy jego wysokość?

 

Baza analizy objęła zestaw 16 podwójnych transakcji sprzedaży gruntu budowlanego i udziału w gruncie dróg z obszaru południowych dzielnic Warszawy.

 

Aby się o tym przekonać postanowiłem wykonać wstępną, rozpoznawczą analizę zjawiska na posiadanych danych. Analizę przeprowadzić musiałem na stosunkowo szczupłym zestawie danych, ze względu na stosunkowo małą ich dostępność i niezbyt częste występowanie. Podstawą analizy były transakcje, w których sprzedawane były działki budowlane wraz z udziałem w drogach i dla których osobno została wyszczególniona cena za nabywany udział w drodze.

 

Niewątpliwą prawdą jest, że w zjawisku kształtowania poziomu cen za udziały w drogach występuje bardzo silny udział składnika losowego, całkowicie niezależnego od właściwości przedmiotu transakcji, ale czy oznacza to, że nie występują tu jednak pewne istotne zależności?

 

Na ten temat wyrażane są różne poglądy. Dominującym poglądem jest ten, który sugeruje brak jakichkolwiek prawidłowości i całkowitą arbitralność ustalania cen za udziały w drogach.

 

Czy zjawisko kształtowania się poziomu cen za udziały w gruntach stanowiących drogi wewnętrzne, sprzedawane razem z gruntami budowlanymi jest całkowicie chaotyczne, czy też daje się w jego przypadku zauważyć pewien ukryty porządek?

 

 

 

autor:
Tomasz Kotrasiński
RealExperts S.K.A.

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI